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業(yè)內(nèi)人士幫您算帳:固定利率更適合哪類房貸?

2006年01月19日 14:44


(圖片來源:北京娛樂信報(bào))

  中新網(wǎng)1月19日電 據(jù)《北京娛樂信報(bào)》報(bào)道,1月13日,光大銀行率先獲得銀監(jiān)會(huì)的批示,在北京和上海開始試點(diǎn)推行固定利率房貸。面對浮動(dòng)利率和固定利率,消費(fèi)者該如何選擇呢?

  最長不超過10年

  據(jù)介紹,光大房貸固定利率僅適用于10年以下(含)的個(gè)人一手住房貸款,不包括個(gè)人商業(yè)用房和二手住房貸款業(yè)務(wù);目前僅面向在中國大陸境內(nèi)購買“一手房”(指房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房)且年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人辦理。

  該業(yè)務(wù)分5年期以下(含)、5年至10年以下(含)兩檔貸款期限,利率分別為5.94%和6.18%,最長不超過10年,且貸款到期日借款人不超過65周歲。

  貸款期內(nèi)不得變更

  借款人在申請個(gè)人住房貸款時(shí),可以根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好自由選擇固定利率或浮動(dòng)利率;也可以將一筆借款分為兩塊,一部分選擇浮動(dòng)利率,另一部分選擇固定利率;同時(shí)還可以根據(jù)自己的收入變化情況,在按月等額、按月等本、組合還款法、按月還息到期還本、等比累進(jìn)還款等5種還款方式中進(jìn)行選擇,減輕還貸壓力。不過,借款人必須在貸款前選定利率方式,包括固定利率或浮動(dòng)利率,一旦選定固定利率方式,在貸款存續(xù)期內(nèi)不得變更。

  一年內(nèi)提前還款要收違約金

  在央行調(diào)整貸款利率時(shí),如果新利率高于固定利率,客戶可享受原有利率帶來的優(yōu)惠;如果新利率低于固定利率,借款人可以部分或全部提前還款。在貸款存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款,按提前還款金額3%收取違約金,貸款存續(xù)期一年以上提前還款不再收取違約金。而在目前市場情況下,根據(jù)合同約定,浮動(dòng)利率的提前還款一般不收取違約金。

  對銀行認(rèn)定的VIP客戶,可以獲得最高8成的按揭貸款,同時(shí)還可以享受轉(zhuǎn)按揭服務(wù),獲得更高的融資便利。另外,還可以享受免公證,獲得最實(shí)惠的保險(xiǎn)方案等優(yōu)惠,從而降低借款成本。

  六成消費(fèi)者青睞固定利率

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在法國、荷蘭選擇固定利率的消費(fèi)者占貸款買房者的80%;愛爾蘭的這一數(shù)字達(dá)到70%。一項(xiàng)針對固定放貸的消費(fèi)者網(wǎng)上調(diào)查顯示,將近60%的消費(fèi)者愿意選擇固定利率房貸,一半的人認(rèn)為固定利率優(yōu)于浮動(dòng)利率,大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為6%以下的貸款利率可以接受。對準(zhǔn)備貸款買房的人來說,絕大數(shù)人表示利率上調(diào)影響了自己的貸款買房計(jì)劃。

  短期房貸還是浮動(dòng)利率劃算

  固定利率的推出對于目前金融市場單一的銀行浮動(dòng)貸款利率方式來說,無疑是一種很好的補(bǔ)充方式。中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍提醒消費(fèi)者,采取固定利率有其一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因?yàn)槲磥黼m然有加息的預(yù)期,但具體增加多少,加息頻率都不能確定。如果在貸款期內(nèi)銀行加息超過固定利率水平,則貸款人可獲利,反之,則不劃算。

  那么,面對浮動(dòng)利率和固定利率,消費(fèi)者該如何選擇呢?中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士給消費(fèi)者算了一筆賬(詳見下表),建議短期房貸還是選擇浮動(dòng)利率,中長期房貸可以考慮固定利率。當(dāng)然,這種計(jì)算的結(jié)果都是在對未來浮動(dòng)利率上調(diào)的假設(shè)的基礎(chǔ)之上成立,對于消費(fèi)者來說在實(shí)際選擇時(shí),要對比自己貸款利率與固定利率之間的差值,并結(jié)合目前銀行加息的幅度(2004年央行首次加息幅度為0.27%,2005年3月央行二次加息幅度為0.2%),作出理性、慎重選擇。

  舉例

  1.以5年期銀行貸款30萬元,采取等額本息還款法且只購一套房為例(見圖)

  A.采取固定利率,目前光大銀行的5年期利率為5.94%,則5年需支付利息47488.52元;

  B.采取浮動(dòng)利率,目前銀行對于5年期優(yōu)惠利率為5.27%,假設(shè)一年后貸款優(yōu)惠利率上調(diào)為5.54%,剩余四年利率維持不變,則5年總共需支付利息為43365.37元。

  可見,若采取固定利率就比采取浮動(dòng)利率多支出了4123.15元。

  2.以10年期銀行貸款30萬元,采取等額本息還款法且只購一套房為例(見圖)

  A.采取固定利率,目前光大銀行的10年期利率為6.18%,則10年需支付利息102935.5元;

  B.采取浮動(dòng)利率,目前銀行對于10年期優(yōu)惠利率為5.508%,假設(shè)第二年貸款優(yōu)惠利率上調(diào)為6.05%,第3年不變,從第4年銀行利率再次上調(diào)為6.59%,一直到第10年維持不變,則10年總共需支付利息為103789.66元?梢,若采取固定利率就比采取浮動(dòng)利率少支出了854.16元。(蔡雪婧)

 
編輯:王菲】
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