限購(gòu)時(shí)代每個(gè)家庭要用好手中唯一的購(gòu)房指標(biāo)

　　限購(gòu)時(shí)代 每個(gè)家庭要用好手中唯一的購(gòu)房指標(biāo)

　　根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每一次調(diào)控都會(huì)使一些上家產(chǎn)生動(dòng)搖選擇拋房，并且在成交價(jià)上會(huì)有一定的讓步，所以每逢調(diào)控往往就是買家買二手便宜房的絕佳機(jī)會(huì)，而且不用對(duì)跳價(jià)的情況“提心吊膽”。

　　近日上海出臺(tái)的“暫定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住房”的樓市二次調(diào)控細(xì)則，雖然沒(méi)有打消普通市民的購(gòu)房念頭和熱情，也留給了廣大改善型住房需求者以一定的空間，但是這一樓市新政帶來(lái)的變局是可以預(yù)見(jiàn)的。

　　“每一次樓市調(diào)控其實(shí)是出手買房的大好機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的購(gòu)房者明白了這個(gè)道理�！倍鄶�(shù)市民已經(jīng)開(kāi)始盤算，如何利用好這一次短期內(nèi)僅有的購(gòu)房機(jī)會(huì)，充分挑選最符合自己經(jīng)濟(jì)條件的商品房。本報(bào)記者近日兵分三路，通過(guò)實(shí)地采訪，去看一看“限購(gòu)時(shí)代”的內(nèi)環(huán)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟有了什么樣的變化，有需求的家庭是可以出手，還是選擇再觀望。

　　本報(bào)首席記者 薄繼東 記者 徐可奇 吳華

　　動(dòng)向

　　有投資客低價(jià)拋房

　　“雖然調(diào)控一波接著一波，但如果有性價(jià)比高的便宜二手房掛牌的話，還是會(huì)有不少下家主動(dòng)找上來(lái)�！敝性�地產(chǎn)浦東張楊路上一家門店的業(yè)務(wù)員陳先生對(duì)記者表示，大家對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的預(yù)期還是沒(méi)變，只不過(guò)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受二次調(diào)控影響會(huì)有小的波動(dòng)。

　　中介業(yè)務(wù)員陳先生介紹，雖然早就聽(tīng)說(shuō)樓市要面臨二次調(diào)控，此前預(yù)計(jì)要等到今年底明年初的時(shí)候才會(huì)出新措施，但實(shí)際上搶在“十一”之前就推出，這多少有些出乎中介方面的意料。部分購(gòu)房者感受到上海樓市在9月份重新量?jī)r(jià)齊升的壓力，原本已經(jīng)打算在10月趕緊買房，但是二次調(diào)控使他們又回到了暫時(shí)觀望的狀態(tài)中。

　　“但一些下家很聰明地借調(diào)控來(lái)和上家討價(jià)還價(jià)�！敝薪闃I(yè)務(wù)員陳先生表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每一次調(diào)控都會(huì)使一些上家產(chǎn)生動(dòng)搖選擇拋房，并且在成交價(jià)上會(huì)有一定的讓步，所以每逢調(diào)控往往就是買家買二手便宜房的絕佳機(jī)會(huì)，而且不用對(duì)跳價(jià)的情況“提心吊膽”。例如，最近有個(gè)別投資客拋房的掛牌價(jià)在300萬(wàn)左右，低于市場(chǎng)行情約20萬(wàn)，很快就會(huì)有不少下家根據(jù)網(wǎng)上公布的信息，主動(dòng)找中介談?lì)A(yù)約看房。

　　買的方向

　　浦東 花木洋涇有便宜房可尋

　　“如果你打算在浦東的內(nèi)環(huán)內(nèi)淘二手便宜房，那么可以考慮花木和洋涇這兩大板塊靠近內(nèi)環(huán)線的小區(qū)�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的張經(jīng)理對(duì)記者表示，浦東目前最核心的地段當(dāng)然是陸家嘴板塊，但是那里的房?jī)r(jià)高高在上，不是普通購(gòu)房者所能承受。

　　從性價(jià)比來(lái)看，花木和洋涇兩大板塊的地理位置都處于內(nèi)環(huán)以內(nèi)，離市中心較近，而且附近有多條地鐵交通線方便出行，商業(yè)、學(xué)校和醫(yī)院等生活配套設(shè)施經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展也比較齊全，最重要的是房?jī)r(jià)要比陸家嘴親民不少。

　　中介張經(jīng)理向記者介紹，花木板塊內(nèi)上海綠城小區(qū)最近有少量急拋的二手便宜房，單價(jià)為每平米31000出頭，而周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)平均在每平米35000到36000。上海綠城小區(qū)的房齡是2004建成，靠近楊高路這條浦東的主干道，距離世紀(jì)公園這個(gè)“天然大氧吧”也較近，周圍有地鐵4號(hào)線和6號(hào)線。目前越來(lái)越多的在陸家嘴工作的金融行業(yè)人士在上海綠城置業(yè)，因此該小區(qū)的房?jī)r(jià)仍有上漲空間，值得考慮。

　　“洋涇板塊處于浦東大道和張楊路這兩條主干道之間，無(wú)論是自駕車還是坐地鐵6號(hào)線到陸家嘴都只需要15分鐘左右�！敝薪閺埥�(jīng)理表示，例如該板塊的名門世家小區(qū)是在2000年左右建成，所以平均房?jī)r(jià)在每平米24000到25000。雖然該小區(qū)房齡較長(zhǎng)，但是房?jī)r(jià)要比周邊房齡在5年以內(nèi)的小區(qū)低4000-5000元/平方米，適合自住的購(gòu)房者。另外該小區(qū)鄰近市重點(diǎn)中學(xué)，所以還算學(xué)區(qū)房。

　　零陵路萬(wàn)體館區(qū)域 中高檔小區(qū)不過(guò)4萬(wàn)元

　　該區(qū)域緊鄰徐家匯商業(yè)圈，生活設(shè)施齊全，交通便利，居住環(huán)境較好，附近擁有軌道交通1號(hào)、3號(hào)和4號(hào)線站點(diǎn)。這里的次新房多為2000年及2000年之后建造的，近兩年才蓋的樓盤很少，小區(qū)定位中檔偏上，房屋外立面基本都貼有墻磚，看上去不像有7-8年房齡的房子。缺點(diǎn)是棟間距及中心花園略小。

　　記者采集了創(chuàng)世紀(jì)花園、匯翠花園、電影華苑、鑫國(guó)家園和上影公寓等數(shù)個(gè)次新小區(qū)的急售房源信息，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域次新二手房的掛牌價(jià)格(不含稅費(fèi))大致在每平方米32000-38000元之間，個(gè)別房源要價(jià)30000元或40000元。太平洋房屋徐匯店的戴先生向記者介紹說(shuō)，周邊樓盤的售價(jià)一般在36000-38000元/平方米。

　　楊樹(shù)浦路蘭州路區(qū)域 房?jī)r(jià)快速攀升仍有洼地

　　該區(qū)域緊鄰楊浦大橋，沿江一帶工廠和老房子較多，沒(méi)有成熟的大型商業(yè)區(qū)，公交線路較少，居住環(huán)境相對(duì)較差，一點(diǎn)也沒(méi)有內(nèi)環(huán)線內(nèi)的感覺(jué)，但得益于漁人碼頭的建設(shè)，近來(lái)其房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了快速攀升之勢(shì)，人們對(duì)該區(qū)域的未來(lái)充滿憧憬。

　　記者收集了雙喜家園、申潤(rùn)江濤苑和平盛苑等次新小區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，并實(shí)地考察了圣驪河濱苑和廣杭苑兩小區(qū)的三處急售房源，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的房?jī)r(jià)水平大致在每平方米27000-33000元之間。如：一套位于圣驪河濱苑14層(總高33層)104平方米的二房二廳一衛(wèi)房源(能看到黃浦江和東方明珠)要價(jià)348萬(wàn)元，折合33461元/平方米；另一套同樣在14層(總高28層)的160平方米的三房二廳二衛(wèi)房源要價(jià)445萬(wàn)元，折合27812元/平方米。

　　閘北 不超3萬(wàn)地鐵房

　　在閘北區(qū)內(nèi)環(huán)附近，記者選取了地鐵一號(hào)線中山北路站附近的幾個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查。據(jù)中介介紹，這里2001年以后建成的幾個(gè)小區(qū)均價(jià)目前普遍在到手價(jià)每平米約合2.5萬(wàn)到2.7萬(wàn)之間。

　　這里也是比較成熟的生活區(qū)，菜場(chǎng)、公交、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全。

　　離地鐵站比較近的北美楓情竣工于2003年，既有高層，也有多層。記者從中介處了解到，該小區(qū)目前的均價(jià)大約在每平方米2.5-2.6萬(wàn)元。不過(guò)，中介強(qiáng)調(diào)說(shuō)，這個(gè)均價(jià)是指房東的到手價(jià)。

　　離地鐵站距離稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的錦福公寓房齡也比較新，中介表示該小區(qū)的均價(jià)和北美楓情大致接近，也在每平方米2.5-2.6萬(wàn)左右。

　　2007年左右建成的次新房紫蘭苑的房?jī)r(jià)較這兩個(gè)小區(qū)略高，目前均價(jià)大約每平方米2.6-2.7萬(wàn)元。

　　一位中介告訴記者，這一帶的房?jī)r(jià)很穩(wěn)定。從4月份宏觀調(diào)控以來(lái)，未見(jiàn)什么明顯的起落。現(xiàn)在上海的“限購(gòu)令”等細(xì)則出臺(tái)，不少買家和賣家都表示要觀望一段時(shí)間。買家認(rèn)為調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，房?jī)r(jià)有下降空間；而賣家則認(rèn)為，現(xiàn)在行情難判，可以先出租一段時(shí)間，等待買方的需求積壓�？傊�，新一輪的博弈或又將拉開(kāi)。

　　長(zhǎng)寧 中山公園周邊仍具吸引力

　　記者走訪了長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)附近靠近中山公園的幾個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)這里的小區(qū)均價(jià)全部在3萬(wàn)以上。

　　這幾個(gè)樓盤都介于地鐵中山公園站和內(nèi)環(huán)高架之間，靠近地鐵二、三、四號(hào)線，距離軌道交通的距離都在1公里以內(nèi)，交通很便利。加上這一帶位于中山公園商圈，周邊有家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等賣場(chǎng)，醫(yī)院、銀行等設(shè)施配套也都很齊全，是比較成熟的社區(qū)。

　　雖然對(duì)同樣的小區(qū)，幾家中介的報(bào)價(jià)略有不同，但記者綜合幾家中介的報(bào)價(jià)發(fā)現(xiàn)，該板塊內(nèi)，2002年建成的中山公寓目前均價(jià)在每平方米3.2-3.5萬(wàn)左右，房齡更新一點(diǎn)、距離地鐵也更近一點(diǎn)的圣約翰名邸則在3.6-3.8萬(wàn)之間。次新房城寧花苑小區(qū)較小，所以較少有房源出來(lái)，出來(lái)的均價(jià)也基本在3.7萬(wàn)-3.9萬(wàn)之間。

　　總體來(lái)看，記者調(diào)查的幾個(gè)小區(qū)的房屋總價(jià)，兩房的總價(jià)基本在350萬(wàn)以上，三房的總價(jià)則普遍在400萬(wàn)以上。對(duì)于“限購(gòu)令”產(chǎn)生的影響，一位中介告訴記者，因?yàn)闀r(shí)間較短，還沒(méi)有明顯體現(xiàn)出來(lái)，但是他仍認(rèn)為交通方便的內(nèi)環(huán)地段，房?jī)r(jià)沒(méi)有很大的下跌空間。還有的中介則表示，目前市場(chǎng)的觀望氣氛重新集聚，接下來(lái)究竟會(huì)怎么樣還很難判斷。

　　楊浦 沿大連路還有低于2萬(wàn)的房子

　　“楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域面積本來(lái)就很小，目前雖然還沒(méi)有發(fā)展，但是大連路附近的樓盤將來(lái)還是有很大的升值空間。”中原地產(chǎn)楊浦區(qū)一家門店的客戶經(jīng)理李先生介紹，在大連路附近的小區(qū)買房，駕車通過(guò)大連路隧道到陸家嘴只需要10到15分鐘，而且附近還有地鐵4號(hào)線，交通相當(dāng)便捷。

　　中介人士李經(jīng)理表示，以大連路附近的保利公寓的二手房為例，房屋是2004年時(shí)建成，目前均價(jià)只有每平米19000左右，不到兩萬(wàn)的單價(jià)在內(nèi)環(huán)內(nèi)可謂很少見(jiàn)。雖然該小區(qū)周圍現(xiàn)在欠缺商業(yè)設(shè)施，但是從未來(lái)大力發(fā)展北外灘的角度看還有很大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該可以上漲到每平米23000左右，相當(dāng)于有15%的升值空間。

　　“楊浦內(nèi)環(huán)的一些二手房均價(jià)甚至比中環(huán)和外環(huán)的還低，應(yīng)該說(shuō)具備了一定投資價(jià)值。”中介人士李經(jīng)理表示，購(gòu)房者在楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域買房，需要有足夠的眼光和一定的耐心，而目前在調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下正有機(jī)會(huì)。

　　普雄路武寧新村區(qū)域 一個(gè)小區(qū)差價(jià)近萬(wàn)元

　　該區(qū)域緊鄰中山北路內(nèi)環(huán)線，距曹家渡商業(yè)圈有一段路程，但生活設(shè)施齊全，交通便利，居住環(huán)境較好，附近擁有軌道交通3號(hào)、4號(hào)和11號(hào)線站點(diǎn)。這里規(guī)模最大的次新樓盤要數(shù)新湖明珠城了。因占地面積大，小區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，建筑時(shí)間跨越2003年到2008年。普雄路上的逸流公寓也分兩期開(kāi)發(fā)，從2003年造到了2008年。

　　記者重點(diǎn)對(duì)新湖明珠城、逸流公寓、綠地世家、世紀(jì)同樂(lè)和上海春天等次新小區(qū)進(jìn)行了數(shù)據(jù)采集，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該區(qū)域次新二手房的掛牌價(jià)格(不含稅費(fèi))大致在每平方米31000-35000元之間。漢昌房產(chǎn)東新路店的陳先生告訴記者，新湖明珠城的售價(jià)落差很大，接近軌道交通3號(hào)和4號(hào)線的房源售價(jià)不足3萬(wàn)元，而位置好的帶裝修的房屋售價(jià)則在4萬(wàn)元以上。