廣州媒體揭出典型案例：每平方米建筑價(jià)格為679元的商品房，售價(jià)卻達(dá)到4200元。北京更是房?jī)r(jià)瘋漲，而實(shí)際銷(xiāo)售量明顯下降。這種充滿(mǎn)水分的房?jī)r(jià)，該是狠擠的時(shí)候了！
房?jī)r(jià)炒得太高
4月11日，《市場(chǎng)報(bào)》刊登《房?jī)r(jià)瘋漲 問(wèn)多買(mǎi)少》一文，各大網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)載，激起了廣大讀者和網(wǎng)友的共鳴。
一位網(wǎng)友稱(chēng)，看了報(bào)道后，開(kāi)始不相信，光一個(gè)房展，就能說(shuō)明北京房?jī)r(jià)漲得如此厲害嗎？他在某房產(chǎn)網(wǎng)站上搜索，均價(jià)10000元以上的樓盤(pán)，就有603個(gè)；查看有的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)兩年，價(jià)格已經(jīng)翻番。
一位新華網(wǎng)網(wǎng)友說(shuō)，北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是有價(jià)無(wú)市，像是莊家自己炒作價(jià)格。他舉例說(shuō)，經(jīng)常接到樓盤(pán)促銷(xiāo)的信息，什么內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房送大獎(jiǎng)等。
事實(shí)上，與房?jī)r(jià)猛漲極不協(xié)調(diào)的，則是銷(xiāo)售量下降。有售樓員接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，從去年10月開(kāi)始，他三個(gè)月一套房也沒(méi)售出。其他樓盤(pán)售樓員說(shuō)的和他的情況差不多——也是基本無(wú)單可簽。
北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣如此。不景氣的還有房展會(huì)，有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的四季房展，組委會(huì)稱(chēng)今年只辦春秋二季，夏冬二季將轉(zhuǎn)做二手房展，春季房展北京只有7個(gè)新項(xiàng)目參展。
據(jù)了解，北京目前還有近10萬(wàn)套房沒(méi)有售出，但房?jī)r(jià)仍在猛漲。知情人士告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒作黃金地段、國(guó)外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)等概念，不斷放大價(jià)格信號(hào)，最終的銷(xiāo)售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本。
他還稱(chēng)，炒作的不只是房?jī)r(jià)，還有大量的虛假信息，目的也是抵制調(diào)控、抬高房?jī)r(jià)。
老百姓買(mǎi)不到小戶(hù)型住房，仍有媒體稱(chēng)，北京市中小戶(hù)型的項(xiàng)目增量明顯，適合購(gòu)房越來(lái)越多。據(jù)記者了解，春季房展北京參展項(xiàng)目才30余個(gè)，而北京市建委主辦的房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，光2007年1月1日至4月5日，就有98個(gè)新項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，加上在售的2000多個(gè)項(xiàng)目，幾乎95%的項(xiàng)目沒(méi)上房展，怎么能說(shuō)小戶(hù)型項(xiàng)目明顯增多？去年下半年才調(diào)整政策，按照建設(shè)周期也不可能這么快上市。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這是在操縱輿論，因?yàn)閲?guó)家去年出臺(tái)政策“新建項(xiàng)目中90平方米以下戶(hù)型須占70%”，事實(shí)上，市場(chǎng)上仍是大戶(hù)型的天下。
再好的政策也有滯后期，每每有新政策出臺(tái)，就有人跟風(fēng)炒作，房產(chǎn)市場(chǎng)更是應(yīng)聲而落。例如銀行剛宣布加息，立即就會(huì)有文章和地產(chǎn)商呼應(yīng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，已達(dá)到調(diào)控目的。言下之意，房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)需再做進(jìn)一步整頓。
建房成本有多高
北京市統(tǒng)計(jì)局4月10日發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)：2006年北京城市居民人均可支配收入達(dá)19978元，比2000年增加9628元，“十五”期間，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12.5%。以此計(jì)算，就是購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)元一套的住房，也要25年。
“國(guó)外一般房?jī)r(jià)同家庭年收入之比為1：3到1：5，即一般5年以?xún)?nèi)家庭收入，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。而在中國(guó)一般需15至20年的家庭收入才能買(mǎi)一套房。”國(guó)務(wù)院參事任玉嶺撰文說(shuō)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房貸款6年以來(lái)，住房貸款已高達(dá)2700億美元，在亞洲居首位，相當(dāng)于2005年我國(guó)GDP總量的十分之一。
建房成本究竟有多大？
前幾天，廣州某媒體刊登了，一位業(yè)內(nèi)人士揭開(kāi)房?jī)r(jià)成本的迷霧。
一個(gè)從事了10多年建筑行業(yè)的包工頭透露：他承包了建筑總面積大約是11893平方米的商品房，合同上的交貨價(jià)是808萬(wàn)元，這樣算下來(lái)每平方米的建筑均價(jià)為679元，而他的實(shí)際建筑成本是每平方米572元。在180天的工程里，實(shí)際盈利近80萬(wàn)元，而該房現(xiàn)在的銷(xiāo)售價(jià)格是每平方米平均4200元。
全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺在今年兩會(huì)上交的提案中說(shuō)，房產(chǎn)造價(jià)實(shí)際是不高的�！�2001年，我在河北燕郊、廊坊調(diào)研，那時(shí)蓋房的成本也就是每平方米550元。2006年年底，我在溫州蒼南縣看到一個(gè)28萬(wàn)平方米的小區(qū)，房子的售價(jià)不算土地只有610元/平方米。” “按照房地產(chǎn)商的說(shuō)法，是存在隱形成本的。比如有房地產(chǎn)商說(shuō)利潤(rùn)達(dá)到150%，其中一半要用于‘勾兌關(guān)系’。因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂比較嚴(yán)重，腐敗黑洞比較深�！�
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商大都諱莫如深。知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)公開(kāi)講：“開(kāi)發(fā)商公開(kāi)成本，就如同讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)自己老婆的胸部有多大。”
房?jī)r(jià)監(jiān)管有多難？
沒(méi)有權(quán)威部門(mén)的說(shuō)法，不知道房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，房地產(chǎn)的利潤(rùn)成了解不開(kāi)的謎。如何監(jiān)管高高上揚(yáng)的房?jī)r(jià)？
2005年，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本：在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。
一石激起千層浪。隨后，各地并沒(méi)有跟進(jìn)公布房?jī)r(jià)成本。
北京市建設(shè)、土地部門(mén)的工作人員都稱(chēng)，目前還沒(méi)有公開(kāi)本市房?jī)r(jià)成本的計(jì)劃�！澳壳氨本┯�4000多家開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本不一樣，真正公開(kāi)房?jī)r(jià)的成本清單，工作量是相當(dāng)大的。”
北京市發(fā)改委價(jià)格熱線(xiàn)12358第104號(hào)接線(xiàn)員告訴記者，根據(jù)價(jià)格法規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主確定，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
“房?jī)r(jià)的問(wèn)題比較復(fù)雜，不是簡(jiǎn)單的公布成本就能解決�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所價(jià)格室原主任溫桂芳研究員接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“房?jī)r(jià)不同于其他的價(jià)格，其中有供求關(guān)系，有炒作因素，還有政府和開(kāi)發(fā)商等多方面的原因�！�
溫主任說(shuō)，比起房?jī)r(jià)公布成本，政府在控制土地和銀行貸款上可以有更大的作為，也更有效。(李忠峰)
