業(yè)主不交物業(yè)管理費和專項維修資金,小區(qū)業(yè)委會可通知房管局禁止其賣出房屋。——這是廣州市國土房管局正在公開征求意見的《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本(草案)》中的最新規(guī)定。(據(jù)《新快報》)
部分業(yè)主因為不滿物管公司的粗劣服務等原因拒絕交納物業(yè)管理費以及專項維修資金,這在現(xiàn)實生活早已司空見慣。在此情形下,如果任由業(yè)主將房產(chǎn)出售,則勢必會損害到其他按時交納物管費和專項維修資金業(yè)主的利益。因此,以業(yè)主委員會的名義禁止不交物管費和專項維修資金的業(yè)主賣房,就成為一種貌似合理的維權方式,但在本質上,這卻是一種多數(shù)人暴力——多數(shù)人以強制的方式要求少數(shù)人無條件做出符合多數(shù)人利益的讓步。
《物權法》規(guī)定,所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主的賣房行為屬于正常行使自己對房產(chǎn)的處分權,這種權利不受包括業(yè)主委員會在內的任何人粗暴干涉。當然,出于管理和服務的需要,要求業(yè)主在賣房和出租房屋后將賣房或出租房屋的情況告知業(yè)委會和物管公司,還是比較合理的。關鍵是,決不能將這種“事后告知”義務上升為一種“事前許可”特權。無論是物業(yè)服務企業(yè)還是業(yè)主委員會,都沒有這種“許可權”。
站在業(yè)主委員會的角度,作為“不交物業(yè)費禁止賣房”邏輯成立的前提條件,實質上意味著業(yè)主委員會對一種觀點的贊同:不交物業(yè)費總是錯誤的。因為只要承認不交物業(yè)費在某些情況下可能是合理的,那么以此為由禁止業(yè)主賣房就肯定是不合理的。可事實上,不交或遲交物業(yè)費往往正是業(yè)主乃至業(yè)主委員會對物業(yè)服務表達不滿和進行抗爭的主要維權方式。業(yè)主委員會理當代表業(yè)主的利益,否定不交或遲交物業(yè)費的合理性,很大程度上是對物業(yè)服務企業(yè)利益的維護,對業(yè)主利益的背叛。
站在房管局的角度,某種意義上,“不交物業(yè)費禁止賣房”類似于法律意義上的“凍結財產(chǎn)”,但卻是由業(yè)主委員會代替法院做出的決定,這顯然不具有任何的法律效力。如果房產(chǎn)局據(jù)此拒絕辦理房地產(chǎn)契約變更手續(xù),會有濫設行政許可之虞。
一個簡單的道理是:賣房行為和交費糾紛是完全不同的兩回事,賣房行為無須任何人許可,而交費糾紛只能通過仲裁或者法律途徑解決。“不交物業(yè)費禁止賣房”等于是在未經(jīng)法庭審判的情況下,就私自宣判不交費的業(yè)主“有罪”。這顯然是不合理的。循此視角觀之,我們不難發(fā)現(xiàn),“不交物業(yè)費禁止賣房”本質上是物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主委員會的力量來解決自己與業(yè)主之間的交費糾紛——利用多數(shù)人對自身利益的關切,成功實施對少數(shù)人正當應訴權利和未來勝訴可能的剝奪。在多數(shù)人暴力模式下,既沒有法庭,也沒有審判,只有對少數(shù)人不利的判決。(舒圣祥)