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樓市拐點(diǎn)本無權(quán)威定義 判定樓市轉(zhuǎn)勢過于武斷

2008年03月11日 09:31 來源:中國證券報 發(fā)表評論

  繼萬科董事長王石去年底前宣稱珠三角樓市拐點(diǎn)已現(xiàn),并降價銷售萬科在廣州的有關(guān)住宅項(xiàng)目后,日前萬科又在上海率先公開打折促銷部分項(xiàng)目的尾盤,將降價之火燒到了長三角的核心地帶。

  作為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物,王石和萬科向來以能夠又穩(wěn)又準(zhǔn)地拿捏政策火候而著稱,關(guān)鍵時刻的表態(tài)亦恰如其分。馮侖在其新書《野蠻生長》中對此評價說:“萬科的首席研究員幾乎天天幫政府作研究。”

  那么,此番萬科對房地產(chǎn)業(yè)的表態(tài)和實(shí)際行動,是否準(zhǔn)確反映了政府對該行業(yè)的調(diào)控態(tài)度和實(shí)際效果呢?

  在記者看來,萬科降價行為集中反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的階段性特點(diǎn),即在銀根、地根和政府決心改變住宅市場結(jié)構(gòu)等“組合拳”的重?fù)糁拢ツ?1月以來房地產(chǎn)市場的觀望氣氛濃厚,價格滯脹和成交萎縮非常明顯,原來堅挺異常的房價開始出現(xiàn)局部松動回落跡象。從一定角度上,將這種現(xiàn)象稱為“拐點(diǎn)”并不為過。不過這個“拐點(diǎn)”是短期性的波動而不改長期向上趨勢,而長期大幅下跌的起點(diǎn)究竟何時開始,還值得探討。

  目前市場上對短期內(nèi)(今年一季度)房價暫時見頂恐怕少有人反對,房價出現(xiàn)階段性“小拐點(diǎn)”獲得供需雙方認(rèn)同,至于這樣的認(rèn)同能持續(xù)多久,是否會徹底改變供需矛盾的天平,則是房價“大拐點(diǎn)”得以確認(rèn)的重要依據(jù)。有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)研究人士認(rèn)為,樓市拐點(diǎn)原本就無權(quán)威而準(zhǔn)確的定義,業(yè)內(nèi)通常經(jīng)驗(yàn)性地將房價中期見頂,也就是持續(xù)兩三年都無法創(chuàng)出新高看作拐點(diǎn)信號。目前樓市的價跌量縮現(xiàn)象跟淡季也不無關(guān)系,籠統(tǒng)地將之看作樓市轉(zhuǎn)勢的開始過于武斷。

  相對于民間對樓市的各種看法和觀點(diǎn),從政府的最新態(tài)度更能看出“拐點(diǎn)”大小的端倪。前不久建設(shè)部高官的公開表態(tài),讓遭受宏觀調(diào)控重壓的房地產(chǎn)開發(fā)商略感欣慰。

  建設(shè)部副部長姜偉新提出,房地產(chǎn)調(diào)控總的原則是既要防止房價過高過快上漲,也要防止過快過猛下降。當(dāng)前重點(diǎn)還是要防止和抑制房價過高過快上漲。他要求各地建設(shè)部門從大局出發(fā),充分認(rèn)識房價大幅波動對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和民生的重大影響。今年建設(shè)部要抓緊做好三項(xiàng)工作:一是要抓緊完善住房保障體系;二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時,要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù);三是堅決貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署,抑制房價過快上漲。

  專家表示,從建設(shè)部的表態(tài)和工作重點(diǎn)看,今年樓市調(diào)控將更為理性和成熟,暴漲暴跌都是調(diào)控重點(diǎn),房價的合理波動是政府希望看到的最好結(jié)果。

  地產(chǎn)類上市公司對于政策調(diào)控壓力提前作出了反應(yīng),地產(chǎn)類股票四個月來下跌幅度超過40%,最近房地產(chǎn)上市公司集中披露了2007年財務(wù)報告,年報中所有房地產(chǎn)商都認(rèn)為,調(diào)控有利于樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展,將推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和整合重組。

  “加快周轉(zhuǎn),多方融資,買地擴(kuò)張”,幾乎是每家地產(chǎn)上市公司年報“管理層討論”中的共同主題,而每家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流幾乎全是負(fù)數(shù)——賣房子的收入全部投入到新項(xiàng)目開發(fā)和土地儲備中去了。

  面對地產(chǎn)商的勃勃野心,土地政策的高壓線幾無松動可能,而信貸政策的從緊短期也不會松動。因此,有專家指出,觀察信貸政策的變化和資本市場對房地產(chǎn)業(yè)融資的閘口開合,是預(yù)判樓市拐點(diǎn)大與小的時間之窗。(黃俊峰)

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