1月23日，在上海楊浦區(qū)房屋土地管理局，新江灣城F地塊毫無(wú)懸念以?huà)炫频變r(jià)67.517億元出讓給了美國(guó)鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鐵獅門(mén)”)。這是上海有史以來(lái)出讓總價(jià)最高的“地王”。

　　F地塊位于上海市中心最后一塊能夠成片開(kāi)發(fā)的熟地——新江灣城的核心位置，是眾多開(kāi)發(fā)商一直垂涎欲滴的黃金地塊。然而，鐵獅門(mén)卻在無(wú)一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)獲得了該地塊的開(kāi)發(fā)。有知情人士認(rèn)為，該地塊有定向出讓嫌疑。

　　“地王”沒(méi)有競(jìng)價(jià)

　　2007年12月24日，上海新江灣城核心地帶F地塊公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)�這幅包括辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類(lèi)物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達(dá)26.7萬(wàn)平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)67.517億元。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置業(yè)2007年11月在附近所拿樓面地價(jià)20000元/平方米的新江灣城D3地塊作為參照，F(xiàn)地塊總價(jià)可達(dá)180多億元。再說(shuō)D3地塊是純住宅用地，而F地塊為商業(yè)綜合體，出讓價(jià)格應(yīng)該更高。

　　然而，事實(shí)并非如此。

　　2008年1月23日，鐵獅門(mén)旗下的 “鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在沒(méi)有面臨一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，竟然以?huà)炫频變r(jià)67.517億元，輕松摘得了新江灣城F地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。根據(jù)資料測(cè)算，新江灣城F地塊樓面地價(jià)僅為7500元/平方米，只有D3地塊的37.5%。這令業(yè)界人士感嘆，同樣是掛牌出讓?zhuān)�但差距可謂懸殊。

　　有跡象表明，聲稱(chēng)“公開(kāi)出讓”的新江灣城F地塊，其過(guò)程則“相對(duì)封閉”。

　　在該地塊出讓前幾天，就有知情人士向本報(bào)透露，新江灣城F地塊專(zhuān)為鐵獅門(mén)“量身定做”，毫無(wú)疑問(wèn)將“底價(jià)中標(biāo)”，因?yàn)榇饲啊坝嘘P(guān)部門(mén)已達(dá)成一致意見(jiàn)”。另?yè)?jù)消息人士說(shuō)，鐵獅門(mén)董事總經(jīng)理馮凱希2007年8月訪(fǎng)問(wèn)上海時(shí)，新江灣城F地塊的歸屬已成定局，“此后的一系列事情，只不過(guò)是走走出讓程序而已�！�

　　在現(xiàn)場(chǎng)，該地塊出讓前兩小時(shí)，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局門(mén)衛(wèi)聲稱(chēng)，局里領(lǐng)導(dǎo)有指示，禁止所有記者進(jìn)場(chǎng)。16點(diǎn)該地塊正式出讓。20分鐘后，掛牌出讓結(jié)束，開(kāi)發(fā)商匆匆坐車(chē)離開(kāi)，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局有關(guān)官員沒(méi)有露面，也沒(méi)有向在場(chǎng)眾多記者發(fā)布出讓結(jié)果。

　　之前有坊間傳言，香港太古集團(tuán)，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔，一家上海本土開(kāi)發(fā)商也有意參與競(jìng)拍新江灣城F地塊。記者在出讓現(xiàn)場(chǎng)看不到這些開(kāi)發(fā)商來(lái)往的跡象。

　　被指“人為設(shè)限”

　　事實(shí)上，新江灣城F地塊底價(jià)出讓?zhuān)�這在地塊掛牌文件中已埋下伏筆。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，該文件對(duì)競(jìng)買(mǎi)人提出了限制性條件，且要求極為苛刻，恐怕世界上沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商能夠達(dá)到。

　　根據(jù)2007年國(guó)土資源部 “39號(hào)令”第十一條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。也就是說(shuō)，將不再會(huì)出現(xiàn)人為的限制性條件，投資者只要符合法律、法規(guī)規(guī)定，都可以參與土地的競(jìng)買(mǎi)。

　　但新江灣城F地塊似乎例外。

　　根據(jù)文件，競(jìng)買(mǎi)者需要符合如下條件：所開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲級(jí)綜合商辦項(xiàng)目(非住宅)不小于200萬(wàn)平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬(wàn)平方米商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)和管理業(yè)績(jī)。同時(shí)，要有超高層建筑建設(shè)業(yè)績(jī)；擁有和管理不小于500萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)；有開(kāi)發(fā)世界級(jí)專(zhuān)業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于100萬(wàn)平方米，獲得世界級(jí)專(zhuān)業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。

　　陳立民認(rèn)為，如此苛刻的競(jìng)拍資格標(biāo)準(zhǔn)，不僅把所有大陸開(kāi)發(fā)商擋在了門(mén)外，就連李嘉誠(chéng)等香港開(kāi)發(fā)商也難以逾越，這地塊似乎專(zhuān)為鐵獅門(mén)量身定做。也有業(yè)界人士認(rèn)為，文件規(guī)定競(jìng)買(mǎi)者要 “與500強(qiáng)企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系”，從中看出當(dāng)?shù)卣�府�?duì)該地塊“樓宇經(jīng)濟(jì)”的訴求。

　　“這是無(wú)形之手在起作用�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借助世界級(jí)開(kāi)發(fā)商，在提升該片區(qū)房地產(chǎn)整體品質(zhì)同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也看重 “樓宇經(jīng)濟(jì)”對(duì)GDP增長(zhǎng)、稅金增收等的影響。據(jù)介紹，目前上海一些甲級(jí)寫(xiě)字樓1年能產(chǎn)生1億元以上的稅金。

　　據(jù)了解，在苛刻條件下，對(duì)F地塊也有所覬覦的另一家開(kāi)發(fā)商李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”(長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔)在資格審查階段被淘汰出局。最終僅鐵獅門(mén)一家公司參與F地塊的競(jìng)買(mǎi)。

　　運(yùn)營(yíng)或已開(kāi)始

　　新江灣城F地塊，是鐵獅門(mén)首次在中國(guó)內(nèi)地拿地，也是新江灣城引進(jìn)的第二家美國(guó)開(kāi)發(fā)商。此前，新江灣城C5地塊以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式引進(jìn)美國(guó)漢斯集團(tuán)。

　　事實(shí)上，鐵獅門(mén)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)關(guān)注已久。

　　2005年鐵獅門(mén)宣布，與美國(guó)投資公司GSCPartners組建合資公司，計(jì)劃斥資5億美元在上海和北京開(kāi)發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目，用3—4年時(shí)間開(kāi)發(fā)占地500萬(wàn)—1000萬(wàn)平方英尺(相當(dāng)于46.5萬(wàn)—92.9萬(wàn)平方米)的甲級(jí)寫(xiě)字樓和豪華公寓樓。也就在這一年，“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”成立。

　　如今，鐵獅門(mén)已設(shè)立“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)有限公司上海分公司”。據(jù)了解，該分公司主要負(fù)責(zé)新江灣城F地塊的具體運(yùn)作。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，受2005年—2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”并未有大規(guī)模投資，而是在更多地搭脈中國(guó)市場(chǎng)。據(jù)披露的相關(guān)材料顯示，該基金只收購(gòu)成都一在建大廈工程等少數(shù)項(xiàng)目。2007年，在南京東路163號(hào)地塊競(jìng)拍中，開(kāi)始出現(xiàn)鐵獅門(mén)。

　　“資金應(yīng)該不成問(wèn)題�！币晃煌顿Y人士認(rèn)為，在國(guó)家限制外資投資房地產(chǎn)禁令迭出之際，有關(guān)出讓方很可能與鐵獅門(mén)接觸已久，相關(guān)資本運(yùn)營(yíng)或已開(kāi)始。該人士認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，此前鐵獅門(mén)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)龐大資金積累。但只要商務(wù)部批準(zhǔn)這個(gè)投資項(xiàng)目，外資流入自然不成問(wèn)題，否則鐵獅門(mén)不敢輕舉妄動(dòng)。

　　據(jù)悉，鐵獅門(mén)成立于1978年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)公司，在全球18個(gè)城市開(kāi)發(fā)或管理著41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括紐約克萊斯勒中心、洛克菲勒中心、法蘭克福商品交易會(huì)大廈和柏林索尼中心等世界地標(biāo)式建筑。

　　2005年鐵獅門(mén)已成功開(kāi)發(fā)并獲取了資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)150億美元，面積超過(guò)520萬(wàn)平方米的土地投資組合，是擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。 (陳周錫)