對平抑廣州房價作用大嗎

　　根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，今年全市一手住宅均價回調(diào)至9766元/平方米，相當于去年9月的均價水平。這一切是否是限價房的功勞呢？政府對此予以了肯定，認為限價房切實穩(wěn)定了商品住房價格，消減房地產(chǎn)市場潛在風險，有效防止了房價大起大落。尤其是對抑制周邊商品住房項目的過快增長起到立竿見影的效果，對開發(fā)企業(yè)理性定價起到了“風向標”的作用。

　　坊間關(guān)于限價房對房價的作用則分為兩種看法。有意購房的陳小姐認為，限價房是使他們這類所謂的“夾心階層”對房價的預(yù)期有所調(diào)低，可能因此抑制了整個房價上漲。另外一種觀點則是，整體樓價走向與限價房的關(guān)聯(lián)性不是很大。華南理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王幼松教授認為，在廣州房價上漲較快的時候，限價房的價格優(yōu)勢比較明顯；但等到它正式推出的時候，廣州整體樓市已現(xiàn)低迷，房價上漲已得到抑制，在這種時候限價房抑制房價的有效作用事實上并未真正發(fā)揮出來。但值得肯定的是，限價房正式推出并簽約后，肯定對廣州市一手住宅的均價有拉低的作用。

　　供應(yīng)量1.5萬套多還是少

　　根據(jù)此前的計劃，廣州市今年預(yù)計將推出1.5萬套的限價房。據(jù)介紹，正常情況下廣州市平均每年的供應(yīng)量約為8～9萬套，也就是說限價房所占的比例約為20%。

　　但在開年之初，首個限價房項目就從原本的儲備了5倍客戶源的熱鬧變成了棄購200多套的尷尬。到底，原本預(yù)計推出的1.5萬套的量，是多了還是少了，也成為討論的一個焦點。

　　廣州市國土房管局有關(guān)人士認為，今年1月的成交量只有35萬平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半，在此市場低迷氣氛下，限價房的銷售受到一定程度影響。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認為，政府一下子推出超過市場供應(yīng)20%的限價房量，過猛了，沖擊了房地產(chǎn)市場。買得起限價房的人的支付能力，如果購買商品房也沒太大的問題。因此，在限價房這一新生事物與傳統(tǒng)的商品房價差不大的情況下，原本限價房的購房群體就會再度往商品房傾斜，造成限價房不好賣。他認為，限價房的量應(yīng)控制在年供應(yīng)量的5%左右比較合適。

　　是否應(yīng)在中心城區(qū)供應(yīng)

　　目前廣州已推出的限價房地布點金沙洲、開發(fā)區(qū)、番禺、花都區(qū)4個區(qū)域。購房者認為，購買這些區(qū)域主要是要等待未來周邊配套的成熟，目前上下班通勤等都不是很方便。而且，目前廣州市限價房的銷售對象是首次置業(yè)者，這部分人群多數(shù)還要考慮落戶、小孩上學(xué)等問題。因此，他們在與政府進行網(wǎng)上交流時也提出，如果再推限價房項目，是否能考慮在中心城區(qū)也進行供應(yīng)。

　　對此，專家和業(yè)界的意見都比較一致，只要將相關(guān)配套逐步完善，目前政府在周邊區(qū)域供應(yīng)限價房是合理的，如在中心城區(qū)布點限價房反而不是很現(xiàn)實。中心城區(qū)的土地比較稀缺，很難找到合適限價房的供應(yīng)地。黎文江指出，政府推出限價房是通過讓出部分地價的方式進行，而按照國家的要求，每年土地收益的10%要用于廉租房的建設(shè)。而目前，申請限價房的多數(shù)是年輕力壯的單身人士。因此，與其在中心城市建限價房讓出地價給年輕力壯的人，不如將地價款更好的用于廉租房等保障型住房的建設(shè)。

　　應(yīng)先建需求庫再定供應(yīng)量

　　據(jù)了解，由于是全國最早探索發(fā)展限價房的城市，廣州在2006年下半年著手公開出讓限價房用地時，國家關(guān)于限價房政策只有較模糊的雛形，限價房的性質(zhì)、發(fā)展方向、操作辦法甚至基本思路都未形成，國內(nèi)有關(guān)城市也未實際開展，既無具體政策可依、又無先例可循，無論在認識和實踐上均處于摸索階段。

　　包括廣州限價房的需求量到底有多少，都要通過真正推出限價房銷售的反映進行摸底。

　　但現(xiàn)在隨著限價房政策的逐步完善。趙卓文建議，為保證限價房政策的連續(xù)性，政府應(yīng)該在限價房需求方向建立一個資料庫。每年都進行一次預(yù)購限價房的申報，根據(jù)當年的申報量來確定下年的供應(yīng)量和供應(yīng)板塊，這樣才不會造成棄購等現(xiàn)象。

　　應(yīng)適當減慢今年銷售速度

　　日前，保利西子灣作為首個限價房項目正式發(fā)售后，沒出現(xiàn)此前預(yù)計的搶購場面，反而有200多套的棄購。萬科新里程作為第二個限價房項目，申報戶數(shù)為1000多人。這些情況，使人們對今年限價房推出1.5萬套是否能全部消化，感到不是很樂觀。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)適當減慢今年限價房的銷售速度，因為在樓市低迷的情況下，限價房推出所能起到的緩解需求和抑制房價的作用都被打折。此外，如果在樓市不景氣的時候推出太多限價房，可能會加速崩盤。樓市如果出現(xiàn)大幅的下降，已購房的人會覺得資產(chǎn)縮水，而引起斷供等不利的現(xiàn)象。

　　因此建議先將今年計劃推出的1萬套左右先消化完，待樓市需要調(diào)節(jié)時再加推起到有效的平抑作用。

　　應(yīng)擴大銷售對象進行消化

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，目前限價房的購房群體，并不如想象中對房子的需求很急迫。在保利西子灣申購人中，有6成左右是單身人士，有4成左右是30歲以下的單身人士。新里程的申購人又有62%左右是單身的。兩次數(shù)據(jù)都比較吻合，而未結(jié)婚的單身人群的購房需求并不是很急迫。這部分購房者可能抱著符合條件就試試、可有可無的心理，如果有機會能選到心水房就購買，如不能就放棄。

　　另一方面，在廣州工作并交了8年甚至10年稅收的、對房子有較迫切需求的人，卻可能因為沒有戶籍而不能買限價房是不大公平的。因此，銷售對象最好能進行適當?shù)恼{(diào)整。

　　目前廣州市限價房的推出量也有必要通過擴大銷售對象進行消化。(廖卓斌 田桂丹 張志超 熊栩帆 劉敬)