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加息后未現(xiàn)轉(zhuǎn)存還貸高峰 投資族提前還貸不劃算
2007年07月24日 15:23 來(lái)源:揚(yáng)子晚報(bào)

  昨天是今年第三次加息后首個(gè)工作日,此次加息后是否會(huì)出現(xiàn)前兩次的轉(zhuǎn)存高峰?已經(jīng)辦好首付尚未辦理貸款手續(xù)的該執(zhí)行老利率還是新利率?雖然加息幅度不大,但2004年以來(lái)已累計(jì)加息六次,買房人的房貸負(fù)擔(dān)累計(jì)增長(zhǎng)幅度不算小,對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),選擇怎樣的貸款方式和房貸產(chǎn)品最省錢?記者約請(qǐng)銀行人士為此支招。

  提前還貸轉(zhuǎn)存都不多

  昨天是加息后第一個(gè)工作日,但像今年上半年加息時(shí)出現(xiàn)的客戶轉(zhuǎn)存高峰并未出現(xiàn)。記者在新街口建行、工行等看到,昨天來(lái)銀行辦理轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)的客戶很少。

  興業(yè)銀行南京分行營(yíng)業(yè)部人士表示,昨天上午該行只有一名客戶辦理了轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù),而且該客戶是近期剛剛存的較大金額存款。興業(yè)銀行理財(cái)師認(rèn)為,客戶的這種操作手法是正確的:遇到加息,不必將所有存款全部拿出來(lái)轉(zhuǎn)存,以避免利息損失。

  小碎步加息后貸款人累計(jì)房貸還款壓力逐漸加大。但記者昨天從省內(nèi)各大銀行了解到,提前還貸的客戶并不多。工行、民生銀行負(fù)責(zé)個(gè)人消費(fèi)信貸的人士分析認(rèn)為,主要原因有兩方面:一、從去年加息以來(lái),就很少出現(xiàn)加息后大量提前還貸的情況,反而是年底年初時(shí)會(huì)出現(xiàn)提前還貸高峰,那時(shí)人們手中余錢比較多。二、即便有提前還貸的,也以普通工薪族為主,對(duì)于他們來(lái)說(shuō),盡管加息后每月房貸只增加了幾十元,但累計(jì)下來(lái),負(fù)擔(dān)還是不小。

  交了首付未必執(zhí)行老利率

  一位剛購(gòu)房的消費(fèi)者向記者反映,自己在央行加息前就交了房貸首付款,但還未來(lái)得及辦理貸款手續(xù),該按老利率還是新利率計(jì)算房貸利息呢?省中行消費(fèi)信貸部王欣告訴記者,銀行都是按貸款發(fā)放日的利率計(jì)算的,這在貸款合同中有規(guī)定。她解釋說(shuō),客戶從與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同到銀行放款,中間可能要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間,比如客戶簽合同到交首付款,慢的可能要10天、20天,然后還要10天左右的購(gòu)房合同鑒證時(shí)間,之后才是向銀行遞交房貸申請(qǐng)材料,一般客戶交齊所有材料后,如果符合貸款條件,銀行會(huì)在七個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放貸款。并非只要交了首付款就按交首付款時(shí)的老利率計(jì)算。不過(guò),銀行人士也告訴記者,按照央行規(guī)定,無(wú)論是老客戶還是新客戶,從明年1月1日起,都將按新利率計(jì)算房貸還款額,受影響的也就是今年剩下幾個(gè)月的房貸利息,因此按新利率計(jì)算的房貸還款增加額絕對(duì)數(shù)并不大。省中行消費(fèi)信貸部王欣告訴記者,每次央行加息,該行房貸部門工作人員都要加班到12點(diǎn),把全省符合貸款條件的客戶申請(qǐng)都批完,并把貸款發(fā)放出去,讓這些客戶都享受老利率。

  等額本金法還貸壓力稍小

  7月21日的加息是今年以來(lái)央行第三次加息,雖然單就每次來(lái)看,房貸客戶月供金額增加幅度尚可接受,但從三次加息總的來(lái)算,房貸利息負(fù)擔(dān)卻大大增加。以本金50萬(wàn)元、貸款10年為例,按等額本息還款法,這次加息后每月應(yīng)還5619.82元,比今年第一次加息前每月還5504.44元足足每月增加了115.38元。按等額本金還款法,總利息增加了13845.85元。因此,對(duì)于房貸客戶來(lái)說(shuō),如何在長(zhǎng)期內(nèi)減輕負(fù)債壓力,已經(jīng)成為一個(gè)突出的問(wèn)題。深圳發(fā)展銀行南京分行零售部吳開東建議,高收入客戶可采用等額本金還款法降低還貸壓力。他告訴記者,從還貸絕對(duì)數(shù)看,客戶采用等額本金還款法比采用等額本息法省利息,但是等額本金還款法并非適用于所有客戶,要根據(jù)各人的財(cái)務(wù)狀況,因?yàn)椴捎迷撨款法開始時(shí)還的利息比較多,對(duì)收入低的客戶來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)太大。因此,一般只有客戶收入比較高,才建議采用等額本金還款法。

  投資渠道多不必提前還貸

  工行南京鐘山支行理財(cái)師尹媛媛告訴記者,客戶是否要辦理轉(zhuǎn)存,可按下面的公式來(lái)計(jì)算:合理轉(zhuǎn)存天數(shù)=360×存款年期×(新利率-舊利率)÷(新利率-活期利率)。

  記者照此計(jì)算出的結(jié)果是,一年期存款的合理轉(zhuǎn)存天數(shù)為38天,二年期的為60天,即只要客戶存款天數(shù)不足這個(gè)數(shù),轉(zhuǎn)存才是劃算的。另外,富國(guó)基金人士告訴記者,年內(nèi)仍有加息可能,預(yù)計(jì)時(shí)間在第三季度末或第四季度初。對(duì)此,銀行理財(cái)師表示,如果考慮到再次加息,那么客戶現(xiàn)在盡量不要存長(zhǎng)期定存。

  李小姐還有7萬(wàn)元按揭房貸沒還清,加息后她準(zhǔn)備將自己和老公的公積金賬戶中共3萬(wàn)元拿出來(lái)提前還貸,同時(shí)又將“表現(xiàn)不好”的基金產(chǎn)品提前贖回了4萬(wàn)元,準(zhǔn)備一次還清剩余的房貸。銀行人士指出,對(duì)于不愿投資的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者,一旦有了多余的資金,最先想到的就是提前還貸,專家提醒,盡管累計(jì)的房貸壓力在加大,但在目前股市行情向好、投資渠道相對(duì)較寬的情況下,普通工薪族提前還貸可能會(huì)使資金成本加大,并不劃算。

  銀行人士認(rèn)為,現(xiàn)在基金及各類理財(cái)產(chǎn)品的收益率在提高,如果投資渠道可靠,收益率又能超過(guò)目前的房貸利率水平,就應(yīng)該更好地安排資金,不要急于提前還貸。畢竟,房貸是個(gè)人借貸成本最小的一種貸款品種,若將手中余錢全部用于還貸,將來(lái)若有需要重新申請(qǐng)貸款,資金成本會(huì)更大。銀行人士順便還提到了一個(gè)特殊情況:南京的“房蟲”與浙江等地不同,浙江炒房者手中有十幾二十套房子并不鮮見,而南京炒房者手中一般只有兩三套房,這些炒房者中提前還貸的并不多,說(shuō)明他們的投資收益肯定是大于房貸利率的。(江燕平 陳春林 沈春寧)

 
編輯:王菲】
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