北京一些無(wú)論是靠“奧運(yùn)”邊還是不靠“奧運(yùn)”邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目,紛紛加緊大打“奧運(yùn)地產(chǎn)”的金字招牌,哄抬房?jī)r(jià),大肆牟取商業(yè)利益,但他們卻沒(méi)有一家贊助支持奧運(yùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京現(xiàn)有“奧”字樓盤14個(gè),近八成都是搭“奧運(yùn)”便車。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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2007年已經(jīng)過(guò)去,這一年北京購(gòu)房者感受最深的,無(wú)疑是眼睜睜地看著房?jī)r(jià)“一路快跑”,而去年政府以實(shí)際行動(dòng)加大了保障性住房的土地供應(yīng)量,又讓不少購(gòu)房者看到了希望的曙光。
新年伊始,北京樓市能否在2008年擺脫“供不應(yīng)求”“緊箍咒”,奧運(yùn)效應(yīng)之后北京房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌,未來(lái)北京的房子是不是能像王石所說(shuō)的性價(jià)比提升,保障性住房何時(shí)會(huì)開(kāi)售等等,都成為購(gòu)房者最想了解的話題。
本報(bào)就樓市關(guān)注度最高的供應(yīng)量、房?jī)r(jià)、品質(zhì)、保障房等進(jìn)行預(yù)測(cè),試圖展現(xiàn)今年樓市的可能面貌。
“預(yù)測(cè)1”
商品房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升
2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何?比較普遍的觀點(diǎn)是,今年北京商品房?jī)r(jià)格會(huì)呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì),房?jī)r(jià)增幅明顯降低,奧運(yùn)后局部區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)回落。
房?jī)r(jià)漲幅將大大放緩
“2007年房?jī)r(jià)上漲太快,早已超出了正常的消費(fèi)水平,2008年不可能再那么漲”, 北京中大恒基總經(jīng)理趙晨明說(shuō),2007年開(kāi)盤均價(jià)12290元/平米,同比2006年上漲了53.6%,漲幅驚人,已經(jīng)超出了普通白領(lǐng)的購(gòu)買力,加上保障性住房用地供應(yīng)量不斷增加,造成了市場(chǎng)觀望情緒,這一情緒在2008年還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,明確了要實(shí)行從緊的貨幣政策,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是盆冷水”,明天第一城總經(jīng)理陳云峰表示,金融調(diào)控是開(kāi)發(fā)商最怕的,2007年末不少開(kāi)發(fā)商采取打折促銷等方式,就是因?yàn)橘Y金壓力。如果今年繼續(xù)緊縮信貸,開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)進(jìn)一步縮緊,那么其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加,從而房?jī)r(jià)漲幅也不可能再像去年那么大。他預(yù)測(cè)北京今年一季度房?jī)r(jià)會(huì)維持現(xiàn)有水平,從二季度開(kāi)始上漲,但幅度不會(huì)超過(guò)5%,主流房?jī)r(jià)應(yīng)該在17000元左右/平方米。
華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為,對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)而言,金融層面的因素已經(jīng)不亞于供需層面。隨著人民幣升值到一定程度,“熱錢”會(huì)流出去,國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性就會(huì)收縮,房?jī)r(jià)漲幅就會(huì)應(yīng)聲而落,“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”,公衍奎說(shuō)。
奧運(yùn)后周邊區(qū)域可能小幅回落
趙晨明認(rèn)為,現(xiàn)在一些區(qū)域奧運(yùn)效應(yīng)透支比較明顯,等到奧運(yùn)過(guò)后,奧運(yùn)場(chǎng)館周邊一些區(qū)域的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落,“在2008的奧運(yùn)利好的刺激下,現(xiàn)在不少區(qū)域已經(jīng)投資過(guò)熱而導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高了,奧運(yùn)會(huì)之后,隨著不少投資者的投資轉(zhuǎn)移,奧運(yùn)周邊區(qū)域的需求會(huì)有所減少,所以有可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落”。持相似觀點(diǎn)的還有偉業(yè)顧問(wèn)等。
此外,還有一些專家和業(yè)內(nèi)人士,如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠、天潤(rùn)集團(tuán)副總裁王哲、中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波等則認(rèn)為,房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一個(gè)危險(xiǎn)時(shí)期,“拐點(diǎn)”已現(xiàn),2008年奧運(yùn)之后隨時(shí)會(huì)調(diào)整。
“預(yù)測(cè)2”
商品房供應(yīng)量或縮減
土地供應(yīng)明顯向新城傾斜
隨著2007年12月的一輪大規(guī)模放量,近年來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃在2007年首度得以完成。北京市國(guó)土局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前北京2008年供地計(jì)劃正在緊鑼密鼓地制定之中,最早要等到2、3月份出臺(tái)。在專家和業(yè)內(nèi)人士看來(lái),2008年北京市土地供應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn),一是新城土地供應(yīng)量明顯增加,二是保障性住房用地仍將延續(xù)2007年供應(yīng)旺盛的趨勢(shì)。
中國(guó)人民大學(xué)土地資源管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為,重點(diǎn)建設(shè)11個(gè)新城成為未來(lái)幾年的發(fā)展方向,新城將有更多的建設(shè)用地推向土地招拍掛市場(chǎng)。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城———順義、通州、亦莊的土地市場(chǎng)會(huì)比較受關(guān)注,這三個(gè)新城將有大量土地推出,土地交易市場(chǎng)會(huì)比較活躍。
“預(yù)計(jì)2008年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2007年有所增加,特別是兩限房用地供應(yīng)不會(huì)少于200公頃”,中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,政府將會(huì)進(jìn)一步加大住房保障力度,優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
此外,還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),為了防止開(kāi)發(fā)商大面積囤地,盡快形成有效的住房供應(yīng),2008年北京大面積地塊仍將減少,總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應(yīng)主體。
商品房放量可能會(huì)減少
北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮近日向媒體表示,北京市2007年可實(shí)現(xiàn)各類住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項(xiàng)目的平均容積率1.36來(lái)計(jì)算,這些住宅用地可建設(shè)近2280萬(wàn)平米的住宅。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1-2年周期來(lái)計(jì)算,理論上來(lái)說(shuō)2008年、2009年北京市每年住宅供應(yīng)量平均將在1140萬(wàn)平米左右。而根據(jù)華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(wèn)(北京)有限公司的統(tǒng)計(jì),2007年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米。
陳云峰認(rèn)為,2008年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)減少,“主要還是土地供應(yīng)量相對(duì)不足造成的”。“在去年,支撐市場(chǎng)供應(yīng)的很多都是協(xié)議出讓土地的項(xiàng)目,差不多占到了一半以上,現(xiàn)在這些協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢,政府需要推出更多公開(kāi)交易的土地,才能使住宅供應(yīng)量與去年保持平衡”,公衍奎說(shuō),去年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米,而同期北京公開(kāi)交易土地的可建設(shè)面積為1233萬(wàn)平米,也就是說(shuō),形成供應(yīng)量的項(xiàng)目很多都來(lái)自協(xié)議出讓土地。2008年,協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢,如果要住宅市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量與去年保持平衡,政府需要在招拍掛市場(chǎng)推出比去年多得多的土地,“2008年北京土地供應(yīng)的壓力會(huì)非常大”。
陳云峰說(shuō),商品房供應(yīng)量會(huì)少,但是保障性住房供應(yīng)量無(wú)疑會(huì)大大增加,這會(huì)使購(gòu)買人群出現(xiàn)明顯分流。
“預(yù)測(cè)3”
兩萬(wàn)多套保障房集中供應(yīng)
第一批限價(jià)地今年形成實(shí)際供應(yīng)
2007年北京市推出一批限價(jià)地,目前部分已經(jīng)開(kāi)工,2008年將會(huì)形成實(shí)際的供應(yīng)量,北京市住房保障辦公室主任張家明表示,2008年保障性住房和兩限房總體建設(shè)規(guī)模將達(dá)到630萬(wàn)平米,其中經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平米。
去年,北京市推出了西三旗限價(jià)房地塊、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”限價(jià)房地塊以及常營(yíng)限價(jià)地塊等共8塊限價(jià)地,加上豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路的一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地,這9塊保障性住房用地可建設(shè)90平米以下小戶型住宅24000多套,這些房源將會(huì)在2008年形成實(shí)際供應(yīng)。至于每個(gè)保障性項(xiàng)目的具體的開(kāi)售時(shí)間,張家明表示還需要政府主管部門來(lái)決定,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是定向供給,目前北京市110個(gè)保障性住房街道審核窗口已全部啟動(dòng),不定期舉行搖號(hào)選房活動(dòng),把保障性房源分配到經(jīng)過(guò)審核的老百姓手上。
據(jù)張家明透露,春節(jié)前還將有一次搖號(hào)選房活動(dòng),具體項(xiàng)目不便公布。張家明還提醒市民,只要自己符合條件,應(yīng)快速到戶口所在地的街道報(bào)名,申核通過(guò)后就有機(jī)會(huì)參與選房購(gòu)房。
兩限房購(gòu)買政策春節(jié)后有望出臺(tái)
近日廣州的限價(jià)房購(gòu)買政策已經(jīng)出臺(tái),購(gòu)買者必須同時(shí)符合四個(gè)條件:本市城鎮(zhèn)戶籍人口;本人在廣州市區(qū)沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄;男性年滿25周歲,女性年滿23周歲;個(gè)人申購(gòu)的,本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下,以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的,家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。
北京市住房保障辦主任張家明透露,目前正在制定的北京的限價(jià)房購(gòu)買政策要遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于廣州,跟購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的政策差不多,必須具備本市戶口,購(gòu)買之前要登記,并經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)亟值缹徍撕凸。同時(shí),兩限房購(gòu)買者優(yōu)先考慮北京市中低收入家庭;解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷區(qū)的住戶。
據(jù)透露,擬定好的北京兩限房政策要上報(bào)到市長(zhǎng)辦公會(huì),經(jīng)政府領(lǐng)導(dǎo)審閱后,將于近期向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。相關(guān)部門匯總意見(jiàn)后會(huì)進(jìn)一步完善兩限房政策,初步預(yù)計(jì)該政策將在春節(jié)之后正式出臺(tái)。
“預(yù)測(cè)4”
多項(xiàng)新政促樓市迎來(lái)品質(zhì)時(shí)代
低劣樓盤將被擠出市場(chǎng)
去年上半年,京城一個(gè)樓盤只要區(qū)位、交通、配套等諸多因素中有一個(gè)利好,該樓盤一開(kāi)盤便往往出現(xiàn)眾人排隊(duì)購(gòu)房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開(kāi)發(fā)商坦言,樓價(jià)在結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的背景下持續(xù)上漲,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),北京樓市整體上處于一種品質(zhì)缺位的狀態(tài),長(zhǎng)此以往,就連一些開(kāi)發(fā)商自己都覺(jué)得這是不正常的,會(huì)增大樓市異動(dòng)的趨勢(shì),不利于樓市健康發(fā)展,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。
2007年最后幾個(gè)月,樓市風(fēng)云突變,主管部門先后拋出多個(gè)調(diào)控手段:二套房貸首付比例上調(diào)、并以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn);央行在當(dāng)年內(nèi)第六次上調(diào)貸款利息;國(guó)家以及北京市先后出臺(tái)多個(gè)關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施;物業(yè)稅計(jì)劃開(kāi)征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀望氣氛漸濃,新盤成交量有所下降,一些上市地塊也出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。
“在此背景下,一些開(kāi)發(fā)粗放、質(zhì)量低劣的樓盤勢(shì)必要被擠出市場(chǎng),像星河灣、御園、山水文園、泛海國(guó)際、龍湖別苑這樣從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林營(yíng)造、施工質(zhì)量、建筑材料、精裝修等各個(gè)方面拔尖的高品質(zhì)樓盤將成為市場(chǎng)的寵兒!背蓸I(yè)行市場(chǎng)研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為,目前北京五環(huán)路內(nèi)商品房均價(jià)為14000元/平米左右,在樓價(jià)飛漲的時(shí)期,有些品質(zhì)不高的樓盤憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以大賣,但在保障性住房即將大放量的情況下,樓房品質(zhì)勢(shì)必受到購(gòu)房者更多關(guān)注。
緊湊戶型將成為市場(chǎng)主角
不僅是住房質(zhì)量今年預(yù)期將有大幅度提升,在戶型變化上,很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期2008年的北京樓市將迎來(lái)中小戶型等緊湊型戶型的放量高峰。蔡軍認(rèn)為,近期出臺(tái)的很多政策與以往有所不同,這些政策其實(shí)是從消費(fèi)層面抑制二套房需求,尤其是調(diào)控投資性購(gòu)房,而此后可能出臺(tái)的物業(yè)稅政策,則是將調(diào)控對(duì)象對(duì)準(zhǔn)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié),“一方面是樓市開(kāi)發(fā)趨于集約化,一方面是大戶型將不再成為樓市供應(yīng)主力!
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,質(zhì)量永遠(yuǎn)是其追求的目標(biāo),但此前在房?jī)r(jià)高漲的局面下,濫竽充數(shù)者也不在少數(shù)。”萬(wàn)年長(zhǎng)興房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃璽慶則表示,“同時(shí),按照此前出臺(tái)的關(guān)于90/70的政策要求,從開(kāi)發(fā)周期看,今年上半年北京房地產(chǎn)應(yīng)該出現(xiàn)中小戶型集中開(kāi)盤的局面,并逐漸成為今年市場(chǎng)的主角!
2008年,哪些區(qū)域?qū)⒋蠓帕浚男﹨^(qū)域持續(xù)走熱,哪些區(qū)域具有較好的性價(jià)比,而哪些區(qū)域又將趨于平靜?亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會(huì)在今年有不俗的表現(xiàn)。
亞奧:奧運(yùn)前夕房?jī)r(jià)可望再升
“入選理由” 去年熱得發(fā)燙今年走向何方
受益于奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi),匯集了眾多奧運(yùn)場(chǎng)館的亞奧區(qū)域,去年熱得發(fā)燙。奧運(yùn)結(jié)束后,原本服務(wù)于奧運(yùn)比賽的相關(guān)設(shè)施將進(jìn)入賽后日常運(yùn)營(yíng)階段,亞奧區(qū)域由目前體育文化核心區(qū)逐步發(fā)展轉(zhuǎn)型為與金融街、CBD分庭抗禮的國(guó)際商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域集聚多個(gè)高檔項(xiàng)目,今年是否還能迎來(lái)新一波的發(fā)展?
即將召開(kāi)的2008年奧運(yùn)會(huì)給亞奧區(qū)域房?jī)r(jià)上升插上了火箭助推器,區(qū)域高價(jià)高檔項(xiàng)目云集,而開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)計(jì)年內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格還將提高。
區(qū)域內(nèi)主力樓盤之一世茂奧臨花園的銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了16800元/平米,在去年兩次開(kāi)盤推出新樓棟后,價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級(jí)跳。奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前夕,周邊配套設(shè)施投入使用后,可能會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。
同樣因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的關(guān)系,區(qū)域內(nèi)部分已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紛紛趕在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前的2007年放量,而待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入市時(shí)間也因此有所推遲,今年區(qū)域?qū)⑷胧械募冃卤P數(shù)量較少,但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產(chǎn)品的奧東18預(yù)計(jì)將于春節(jié)后入市,體量近75000平米,開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)將到20000元/平米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北四環(huán)東路項(xiàng)目暫時(shí)未確定案名,總體近18萬(wàn)平米的住宅供應(yīng),預(yù)計(jì)也將于今年3月入市。
而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區(qū)域知名項(xiàng)目今年陸續(xù)迎來(lái)收盤,其他老盤后期也將在今年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng),國(guó)奧村總用地80公頃,總建筑面積50萬(wàn)平方米,其中40萬(wàn)平方米公寓將在奧運(yùn)賽事結(jié)束后全部入市,總計(jì)將提供2000套住宅,而總建筑面積達(dá)62萬(wàn)平米的媒體村,也將在今年陸續(xù)推出后期。
新增放量大多以精裝公寓的產(chǎn)品形式入市也是該區(qū)域的一大特點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
國(guó)奧村策劃經(jīng)理胡向暉:目前在售的項(xiàng)目,公寓產(chǎn)品是亞奧區(qū)域的主要物業(yè),在售項(xiàng)目占比達(dá)到53.3%,與此同時(shí),由于土地開(kāi)發(fā)幾近飽和,且?jiàn)W運(yùn)期間可能會(huì)受停工的影響,因此預(yù)計(jì)2008年前亞奧區(qū)域的放量不會(huì)大增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),區(qū)域內(nèi)純新盤放量可能達(dá)到105萬(wàn)平米。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
奧東18 安苑東路18號(hào) 近300套 20000
遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 北四環(huán)東路73號(hào) 近17.8萬(wàn)平米 未定
國(guó)奧村 北辰西路西 未定 26000
媒體村 北苑紅軍營(yíng)南路 未定 13000
阜石路:20余項(xiàng)目提供萬(wàn)余住宅
“入選理由” 新老項(xiàng)目齊放量主打低密度
阜石路板塊住宅銷售將在2008年進(jìn)入一個(gè)集中放量期?傮w來(lái)說(shuō),項(xiàng)目多,體量大,價(jià)格高,產(chǎn)品主打低密度。去年入市的10多個(gè)項(xiàng)目加上今年的純新盤,預(yù)計(jì)將成為2008年熱點(diǎn)住宅銷售板塊。
京西去年以來(lái)的住宅放量及熱銷樓盤,主要集中在石景山及石景山與豐臺(tái)、海淀交界的區(qū)域,即玉泉路板塊和阜石路沿線,前者的代表性樓盤有遠(yuǎn)洋山水、萬(wàn)科中糧·假日風(fēng)景等,后者的代表性樓盤有茂華·璟都會(huì)、金隅山墅、燕西臺(tái)等,均于2007年開(kāi)盤熱銷。
2008年阜石路將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市,加上老盤后期,預(yù)計(jì)將有20余個(gè)項(xiàng)目,提供10000套以上住宅。新項(xiàng)目如新興年代,總建筑面積7.4萬(wàn)平米,鼎城總建筑面積約22萬(wàn)平米,雍景四季近40萬(wàn)平米,陽(yáng)光星期八10萬(wàn)平米以上、香溪度約11萬(wàn)平米,總體量近百萬(wàn)平米。而位于西四環(huán)和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開(kāi)盤。
就住宅套數(shù)來(lái)看,新興年代共568套,鼎城住宅套數(shù)270戶,青年公寓套數(shù)454戶,雍景四季14棟住宅數(shù)千套,陽(yáng)光星期八、香溪度也分別有數(shù)百套。除此之外,遠(yuǎn)洋山水等多個(gè)老盤也將陸續(xù)推出后期,預(yù)計(jì)今年10余個(gè)新老項(xiàng)目可提供上萬(wàn)套住宅。
價(jià)格方面,去年以來(lái)阜石路住宅產(chǎn)品均價(jià)已達(dá)15000元/平米以上,多個(gè)項(xiàng)目逼近兩萬(wàn)。到2007年底,北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面,此時(shí)入市的均價(jià)在15000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷售壓力,預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會(huì)大漲,會(huì)保持穩(wěn)定,個(gè)別項(xiàng)目可能小幅下調(diào)。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
雍景四季項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人:去年房?jī)r(jià)漲得這么快,我認(rèn)為是暫時(shí)的,今年、明年,應(yīng)該不會(huì)這樣了。作為一家地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略,我們覺(jué)得最終贏得市場(chǎng)的還是產(chǎn)品,而不是靠漲價(jià)。雍景四季的開(kāi)盤價(jià)格比周邊樓盤相對(duì)要低。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
雍景四季 西五環(huán)外田村路 40萬(wàn)平米 11000-12000
香溪度 旱河路以西 11萬(wàn)平米 13000-15000
新興年代 太平路36號(hào)院 約7萬(wàn)平米 16000-17000
陽(yáng)光星期八 玉泉路 約10萬(wàn)平米 15000-16000
昌平:預(yù)計(jì)推盤200萬(wàn)平米以上
“入選理由” 新老項(xiàng)目放量規(guī)模預(yù)計(jì)超200萬(wàn)平米
無(wú)論是普通住宅還是別墅市場(chǎng),該區(qū)域預(yù)計(jì)至少有20個(gè)項(xiàng)目推盤,放量規(guī)模超過(guò)200萬(wàn)平米。一些在售樓盤將陸續(xù)推出后期產(chǎn)品,去年成交的多個(gè)地塊預(yù)計(jì)今年晚些時(shí)候也將推盤。
根據(jù)昌平一些老盤的推盤計(jì)劃,昌平不少別墅項(xiàng)目將于今年3、4月間集中推盤。其中已經(jīng)明確的是:號(hào)稱100棟的別墅大盤———珠江壹千棟初定于4月份推出項(xiàng)目二期約113棟獨(dú)棟別墅,5月底該項(xiàng)目將推出三期約114棟,8月底推出四期約87棟。據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹,保利壟上三期目前正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作,預(yù)計(jì)可提供200多套獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品。
事實(shí)上,奧北尤其是昌平別墅年內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量將遠(yuǎn)不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當(dāng)?shù)囟鄠(gè)在售項(xiàng)目都有較多的后備土地,這些項(xiàng)目今年還將陸續(xù)推盤,形成更為集中的新一輪別墅產(chǎn)品供應(yīng)。
普宅方面,昌平今年也將加大供應(yīng)量。據(jù)悉,目前,昌平在售的普通住宅項(xiàng)目有東亞上北中心、新龍城等,這些項(xiàng)目今年還會(huì)推出新樓。另外,2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊,以住宅為主,總建筑面積142萬(wàn)平米,這些土地基本上會(huì)在今年至明年入市。
“純新盤加上2007年老盤后續(xù)二期開(kāi)發(fā),預(yù)計(jì)2008年昌平區(qū)放量將在200萬(wàn)平米以上!背蓸I(yè)行市場(chǎng)研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為,高端的別墅項(xiàng)目將漲至2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平米;熱點(diǎn)區(qū)域的普通住宅可能漲到1.5萬(wàn)元/平米。
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珠江壹千棟副總經(jīng)理吳波:去年昌平房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火。今年昌平別墅將迎來(lái)新的放量高峰,同時(shí),昌平區(qū)域靠近奧運(yùn)舉辦場(chǎng)所,估計(jì)房?jī)r(jià)受奧運(yùn)等因素影響也將會(huì)有所上漲。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
珠江壹千棟 北七家鎮(zhèn) 314棟別墅 2.5萬(wàn)-3萬(wàn)
保利壟上 小湯山 200多套 價(jià)格未定
灣流匯 北六環(huán) 100多套 1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)
東亞上北中心 回龍觀 2000多套 1.1萬(wàn)
泛朝青板塊:放量漸少但需求不減
“入選理由” 今年仍將延續(xù)去年的熱度
如果問(wèn)北京哪個(gè)區(qū)域價(jià)格高但還是賣得好,朝青—朝陽(yáng)公園東板塊無(wú)疑是典型代表。2008年,這一區(qū)域的住宅銷售放量不會(huì)像2007年那么多,主要以老項(xiàng)目后期為主,價(jià)格極可能會(huì)繼續(xù)上升。朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號(hào)線的興建,CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套,都將使該區(qū)域的需求愈加旺盛。
朝青板塊近幾年升溫迅速,3年前均價(jià)才7000多元/平米的該區(qū)域,現(xiàn)在在售均價(jià)已經(jīng)全面突破15000元/平米,而2007年朝青板塊仍然是北京銷售最熱的區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于受朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號(hào)線開(kāi)工的利好影響,該區(qū)域的需求還會(huì)更加旺盛,不過(guò)就放量來(lái)看,2008年明顯不如去年,價(jià)格還會(huì)呈上浮趨勢(shì)。
據(jù)了解,該區(qū)域目前在售的項(xiàng)目有均價(jià)20500元/平米的潤(rùn)楓水尚,均價(jià)19000元/平米的華業(yè)玫瑰郡,均價(jià)19000元/平米的合生橄欖季、均價(jià)18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價(jià)25000元/平米的泛海國(guó)際,還有均價(jià)36000元/平米的星河灣。這些項(xiàng)目的后期放量也將形成2008年該區(qū)域的主要供應(yīng)量。比如泛海國(guó)際即將推出一期的最后三棟樓,大約有300多套房,后期近60萬(wàn)平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬(wàn)平米,潤(rùn)楓水尚、華業(yè)玫瑰郡都會(huì)在2008年有比較多的放量。
與老盤后期相比,該區(qū)域純新盤較少。即將開(kāi)盤的公園1872是招商地產(chǎn)打造的新項(xiàng)目,目前售樓處已見(jiàn)端倪,主打高檔住宅概念。據(jù)了解,公園1872住宅面積約26萬(wàn)平方米,商業(yè)辦公約4萬(wàn)平方米,開(kāi)盤均價(jià)尚未確定,但有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)每平方米均價(jià)不會(huì)低于2萬(wàn)元,有可能達(dá)到2.5萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
天鵝灣銷售副總監(jiān)鄭子賓:天鵝灣2008年的放量將會(huì)有所萎縮,預(yù)計(jì)減少4成到5成,同區(qū)域的其他項(xiàng)目的放量也不會(huì)超過(guò)去年。在放量較少的前提下,區(qū)域在逐步成熟,且市場(chǎng)的需求量仍在上漲。所以,我預(yù)測(cè)今年該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定的上浮。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
天鵝灣 朝陽(yáng)北路 約7萬(wàn)平米 20000元左右
潤(rùn)楓水尚 朝陽(yáng)北路 數(shù)百套 20500元
合生橄欖季四期 朝陽(yáng)北路107號(hào) 300套 19000元以上
公園1872 紅領(lǐng)巾公園 30萬(wàn)平米 25000左右
燕郊:今年仍是低成本置業(yè)首選
“入選理由” 供應(yīng)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然明顯
目前北京的整體房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有繼續(xù)快漲,但依然維持了高位,不少人還會(huì)因?yàn)槌惺懿黄鸶叻績(jī)r(jià)而選擇到燕郊置業(yè)。在東部的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,燕郊的放量?jī)?yōu)勢(shì)在2008年依然明顯。
京東去年以來(lái)的住宅放量及熱銷樓盤,主要集中在朝青、百子灣及燕郊區(qū)域,燕郊的代表性樓盤有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風(fēng)尚國(guó)際公寓、歐逸麗庭等。2008年,燕郊將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市,加上老盤后期,預(yù)計(jì)將有近10個(gè)項(xiàng)目提供2萬(wàn)套左右的住宅。
即將于2008年入市的項(xiàng)目有:新銳時(shí)代預(yù)計(jì)2008年1月5日開(kāi)盤,準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,戶型面積在65-130平米之間,開(kāi)盤價(jià)5300-5600元/平米;天洋城預(yù)計(jì)2008年1月開(kāi)盤,項(xiàng)目共32萬(wàn)平米,約為3500戶,2009年6月入;歐逸麗庭最后兩棟預(yù)計(jì)2008年開(kāi)盤;西堤島預(yù)計(jì)2008年3月開(kāi)盤,5棟公寓類住宅樓,共584套。
一些已入市的項(xiàng)目2008年仍有較大的供應(yīng)量,如風(fēng)尚國(guó)際公寓C號(hào)樓已于2007年12月1日開(kāi)盤,提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶型復(fù)式,均價(jià)5000元/平米;馥香谷在2007年12月底傳出開(kāi)盤消息,預(yù)計(jì)2008年7月或8月入住,均價(jià)4000元/平米;潮白人家6號(hào)和7號(hào)樓于去年年底開(kāi)盤,總共有400多套房源,開(kāi)盤均價(jià)6400元/平米。
2007年底,北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面,燕郊6000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷售壓力,預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會(huì)大漲,有兩個(gè)項(xiàng)目的銷售員在接受記者電話咨詢時(shí),報(bào)出的平均價(jià)格有200元左右的小幅下調(diào)。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
上上城總經(jīng)理曲靖:燕郊區(qū)域今年仍將保持較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),同時(shí),產(chǎn)品質(zhì)量也在穩(wěn)步提升,認(rèn)可度在快速提高。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
新銳時(shí)代 匯福路東 共600戶 5300-5600
西堤島 京哈路北28號(hào) 66000平米 價(jià)格待定
天洋城 迎賓路 32萬(wàn)平米 3900
歐逸麗庭 順路西側(cè) 50522.39平米 5900
(谷欣 張曉玲 許子凌 張學(xué)冬 李宛霖 張家齊 楊娟娟 吳;ǎ
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