記者觀察

　　樓價(jià)走勢(shì)分析：宏調(diào)重壓下樓價(jià)盤(pán)整

　　從2006年開(kāi)始，我國(guó)樓價(jià)步入了一個(gè)快速上升的通道。2006年全年廣州十區(qū)一手房成交均價(jià)同比上年上漲了20%多。2006年6月1日，“國(guó)六條”出臺(tái)，但樓價(jià)依然上漲，大戶型單位更是找到了升價(jià)的理由。

　　“一時(shí)間房地產(chǎn)賺錢(qián)似乎很容易”，樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商，尤其是上市公司在股市圈錢(qián)效應(yīng)的支撐下，瘋狂購(gòu)地，今年上半年全國(guó)不少城市都頻現(xiàn)“地王”。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商推出的住宅產(chǎn)品也在升級(jí)，盡力追求高檔、豪宅，甚至不少開(kāi)發(fā)商不愿意說(shuō)自己的產(chǎn)品是“滿足首次置業(yè)需求”，取而代之的是紛紛打出“升值潛力、價(jià)格洼地、投資黑馬”等宣傳口號(hào)。廣東今年前三季度一手商品住宅均價(jià)5765元/平方米超出年初廣東省房協(xié)發(fā)布的上漲10%的預(yù)期，比去年同期上漲24.3%。隨著房?jī)r(jià)上漲，活躍在市場(chǎng)上的主力買(mǎi)家群早已突變?yōu)樯贁?shù)的投資者和改善型住房需求者。

　　另一方面，“國(guó)六條”之后，廣州等地相繼出臺(tái)各項(xiàng)落實(shí)措施，普遍在今年加大了土地供應(yīng)量，出讓的中小戶型住宅土地開(kāi)始有產(chǎn)品現(xiàn)身，限價(jià)房也即將顯現(xiàn)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)買(mǎi)家投機(jī)心理也形成打擊。

　　于是，早在房貸新政出臺(tái)前的幾個(gè)月，廣東樓市的成交就在放緩，廣州等地更是連續(xù)數(shù)月一手住宅成交萎縮。在全國(guó)70個(gè)大中城市的住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)排名中，10月份廣州一手住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)排名從1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房則從1月份的21名下落到10月份的第68名。

　　因此，當(dāng)房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的投資需求、多次置業(yè)需求被立即抑制，普通購(gòu)房者更是觀望。房貸新政就像一根導(dǎo)火索令本來(lái)成交已經(jīng)在持續(xù)萎縮的樓市降溫了。12月6日今年廣州最后一次土地盛宴也冷清收?qǐng)觯?0宗成功出讓地塊中5宗底價(jià)成交,“地王”不再。買(mǎi)家則由于“買(mǎi)升不買(mǎi)跌”的慣性思維，按兵不動(dòng)，珠三角樓市進(jìn)入了盤(pán)整期。

　　樓價(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè):過(guò)快上漲繼續(xù)受抑制

　　對(duì)于盤(pán)整期過(guò)后的樓價(jià)走勢(shì)，雖然目前專(zhuān)家學(xué)者們、開(kāi)發(fā)商們都各執(zhí)一詞，看漲、看跌皆有，但普遍認(rèn)同的一點(diǎn)是宏觀調(diào)控已經(jīng)初顯成效，過(guò)快上漲的勢(shì)頭受到抑制，即便是看漲派也認(rèn)為今后難現(xiàn)一個(gè)月漲上千元的情況，“開(kāi)發(fā)商掙錢(qián)將比以前困難許多”。

　　看漲：樓市短期調(diào)整長(zhǎng)期看漲

　　在近日珠三角房博會(huì)的論壇上，來(lái)自建設(shè)部、省社科院和省房協(xié)的專(zhuān)家從不同角度予以了分析預(yù)測(cè)。建設(shè)部政策研究中心處長(zhǎng)文林峰表示，繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，“我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有幾十年的發(fā)展空間”。文林峰分析，目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于又好又快的發(fā)展，從各個(gè)因素來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將處于長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)。

　　“穩(wěn)定”也正是政府調(diào)控的意圖，廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)黃文波曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“調(diào)控不是讓房?jī)r(jià)一下子降很多，如果要降價(jià)是很容易的事情，只要限價(jià)就行了”，“‘國(guó)六條’的精神就是抑制過(guò)快漲幅、改善住房結(jié)構(gòu)”�！胺抠J新政只是小試牛刀，開(kāi)發(fā)商不要懷疑政府的能力，如果再快速上漲，將會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)”，黃文波這樣提醒道，“樓市正在回歸理性”。

　　廣東省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所研究員林平凡則聯(lián)系宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)給予了明確的判斷——短期調(diào)整、長(zhǎng)期看漲。短期調(diào)整的原因是“國(guó)家的貨幣政策適度從緊變?yōu)閺木o，固定資產(chǎn)投資實(shí)行行政調(diào)控，而不僅是政策調(diào)控”�？礉q的動(dòng)力來(lái)源于：通貨膨脹，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中消費(fèi)率過(guò)低(約40%，全球平均超過(guò)60%)，以及城市化的長(zhǎng)期趨勢(shì)所決定的房地產(chǎn)需求，這些將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

　　看跌：今后樓價(jià)總體穩(wěn)中有降

　　長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)業(yè)的中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授、博導(dǎo)魏清泉認(rèn)為，今后廣州樓價(jià)總體是下降的，應(yīng)是穩(wěn)中有降，“上升很困難，至少近期可能性不大”。魏清泉從四個(gè)方面闡述了他的觀點(diǎn)。首先，國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用。其次，在政策調(diào)控下，投資需求等假性需求和開(kāi)發(fā)商暴利將受到抑制。第三，住房保障體系和限價(jià)房體系的構(gòu)建令中低收入群體住房得到保障，購(gòu)買(mǎi)住房的投機(jī)性受到抑制。第四，廣東城鎮(zhèn)人均居住建筑面積達(dá)到25平方米以上，“這是相當(dāng)飽和的程度了”，加上空置房較多，這都使得樓價(jià)沒(méi)有進(jìn)一步上漲空間。

　　廣州社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗也認(rèn)為，由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)和落實(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭已受到壓抑，“這對(duì)購(gòu)房者而言是一個(gè)好兆頭”。目前的變相降價(jià)、打折促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻調(diào)控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤(rùn)峰值上的一點(diǎn)泡沫”，談錦釗認(rèn)為，樓價(jià)下降30%都是一個(gè)可以預(yù)期的合理區(qū)間。

　　與魏清泉等學(xué)者不同，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)更多人士?jī)A向于后市房?jī)r(jià)依然上漲，但他們的漲幅預(yù)測(cè)相當(dāng)小。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，從現(xiàn)在到春節(jié)期間，廣州樓價(jià)將保持平穩(wěn)狀態(tài)，盤(pán)整最快會(huì)在明年春節(jié)前結(jié)束；預(yù)計(jì)樓價(jià)整體隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的刺激會(huì)有5%～10%的漲幅。不少業(yè)內(nèi)人士都抱類(lèi)似愿望，認(rèn)為樓市仍處于繁榮期，至少在2010年前還是處于價(jià)格上升期。

　　但是，今年廣州最后一次土地出讓的冷清讓購(gòu)房者看到了“希望”，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地讓人們看到了他們的虛弱。開(kāi)發(fā)商資金壓力大被廣州市國(guó)土房管局寫(xiě)入了新聞通稿。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，是因?yàn)榇舜纬鲎尩貕K不好，周邊有限價(jià)房以及地塊要開(kāi)發(fā)到2009年看不清后市等等。但無(wú)論如何，這讓人們看到，嘴上說(shuō)樓價(jià)不會(huì)降的開(kāi)發(fā)商及其代理商們心里也在打鼓。(王荔玨、鄒峻、李婧、王納、歐陽(yáng)媚峰、黃文生、陳治家、汪紹文、王鋒)

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