【廣州】

　　樓市溫度：-15℃樓市天氣：大雪

　　2007年廣州樓市經(jīng)歷了先漲后跌、由紅翻黑的過(guò)程，給國(guó)內(nèi)大部分樓市深深上了一課，也給國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期高唱“樓價(jià)只漲不跌”的死多頭們以當(dāng)頭棒喝。讓我們回顧一下2007年廣州樓市的紅與黑。

　　大紅大紫大半年

　　廣州樓市均價(jià)從6000多元／平方米到9000多元／平方米，用了兩年多的時(shí)間，而從1萬(wàn)元／平方米到1.5萬(wàn)元／平方米則在短短大半年時(shí)間內(nèi)完成。這大半年就是2007年的大半年。

　　回顧2007年廣州樓市走勢(shì)，年初，廣州樓市一改往年樓價(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷了一個(gè)讓人觸目驚心的急速拉升階段。

　　廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站簽約的逐月相關(guān)數(shù)據(jù)能清晰地反映這種狀況。

　　陽(yáng)光家緣住宅簽約數(shù)據(jù)顯示：

　　2005年廣州十區(qū)住宅均價(jià)為5117元／平方米，比2004年上漲了10.8%；

　　2006年住宅均價(jià)為6352元／平方米，比2005年上漲了24%；

　　2007年1~5月，十區(qū)住宅均價(jià)為7462元／平方米，比2006年的整體均價(jià)上漲了17.5%。

　　2007年1~5月的均價(jià)和2004年全年均價(jià)相比，漲幅已超過(guò)60%。總體而言，整個(gè)2007年上半年表現(xiàn)還算比較平穩(wěn)，樓價(jià)穩(wěn)步上漲也在預(yù)料之中。

　　分析2007年廣州的樓價(jià)走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，樓價(jià)飆升的起始時(shí)段在四五月份。5月過(guò)后，樓價(jià)開(kāi)始進(jìn)入“瘋漲期”。從5月六區(qū)均價(jià)過(guò)萬(wàn)到10月的14487元／平方米，短短5個(gè)月，樓價(jià)上漲超過(guò)4000元／平方米。9月中旬，白云區(qū)云祥路一地塊以18729元／平方米的天價(jià)創(chuàng)下了廣州市土地拍賣(mài)樓面地價(jià)之最。

　　如果用紅色來(lái)形容廣州2007年1月至8月、9月這大半年的話，從1月的淺紅、粉紅，紅的顏色逐漸濃重，到最后紅得徹底、紅得瘋狂、紅得發(fā)紫。到8月、9月份，廣州樓價(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)飆升態(tài)勢(shì)，不少開(kāi)發(fā)商兩個(gè)月提價(jià)幅度竟達(dá)60%。此時(shí)，廣州樓市又出現(xiàn)了一個(gè)新名詞：“海鮮價(jià)”。樓盤(pán)只要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)反應(yīng)好，價(jià)格就會(huì)不斷被調(diào)高，甚至一天之內(nèi)晚上的價(jià)格都會(huì)比早上時(shí)上漲數(shù)百元，這就是“海鮮價(jià)”。

　　由于樓價(jià)的不斷飆升，到8月、9月份時(shí)，廣州樓盤(pán)的主流價(jià)格已是15000元／平方米左右。

　　十月之后紅極而黑

　　樓市一夜之間由紅變黑。9月27日，央行發(fā)布房貸新政，為廣州瘋狂樓市按下了“暫停”鍵。

　　特別是十一黃金周前后開(kāi)盤(pán)，這個(gè)新政把開(kāi)盤(pán)價(jià)高高掛起的一批樓盤(pán)炸成了炮灰。白云區(qū)某景觀樓盤(pán)，十一黃金周的時(shí)候還底氣很足地報(bào)出均價(jià)16500元／平方米(毛坯)，到年底不得不把價(jià)格調(diào)整到13000元／平方米左右(包裝修)，但依然乏人問(wèn)津。

　　正當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)商慢慢開(kāi)始采取打折、送禮包等猶抱琵琶半遮面的暗降行動(dòng)時(shí)，某大品牌開(kāi)發(fā)商卻率先引領(lǐng)了價(jià)值的回歸，以相對(duì)理性和合理的價(jià)格，為廣州樓市的下一步發(fā)展奠定了基調(diào)。與此同時(shí)，該開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略也迫使其他開(kāi)發(fā)商不得不隨之調(diào)整。于是出現(xiàn)了買(mǎi)樓送車(chē)位、新一期新低價(jià)、開(kāi)發(fā)商先墊付首付的50%等促銷(xiāo)優(yōu)惠手法。

　　據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》

　　【深圳】

　　樓市溫度：-18℃樓市天氣：暴雪

　　2007年是深圳樓市冰火兩重天的一年，上半年深圳房?jī)r(jià)無(wú)序上漲，領(lǐng)漲全國(guó)70個(gè)大中城市，下半年突然掉頭向下，又率先領(lǐng)跌全國(guó)。

　　上半年領(lǐng)漲全國(guó)

　　2007年上半年，深圳樓市是風(fēng)光無(wú)限的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳全市一手房?jī)r(jià)同比上漲五成。據(jù)深圳市政府公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2007年5月商品房成交均價(jià)為每平方米14223元，而2006年底，這一數(shù)據(jù)為9384元／平方米，漲幅達(dá)51.57%。這樣的漲幅，全國(guó)無(wú)出其右者，深圳風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。

　　整個(gè)2007年上半年，深圳房?jī)r(jià)都在上漲當(dāng)中。1月份該市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10872元。5月該市商品房成交均價(jià)為每平方米14223元。6月底，深圳福田區(qū)歡樂(lè)谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤(pán)，一套單價(jià)7300多萬(wàn)的別墅，每平方米價(jià)格高達(dá)14萬(wàn)元。

　　到了8月，深圳關(guān)內(nèi)房屋均價(jià)更是創(chuàng)紀(jì)錄地突破了2萬(wàn)元／平方米，有的甚至高達(dá)5萬(wàn)元／平方米。關(guān)外房?jī)r(jià)漲勢(shì)也很迅猛，一年前關(guān)外有的房子每平方米不到4000元，此時(shí)售價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)元／平方米。

　　9月份，深圳新建商品房均價(jià)達(dá)到全年最高16777元／平方米。

　　從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價(jià)從5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上漲2倍所花的時(shí)間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。

　　下半年掉頭向下

　　數(shù)年狂奔后，深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。

　　從7月份開(kāi)始，全國(guó)性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出臺(tái)對(duì)深圳樓市的影響十分顯著。從7月份銀行收縮房貸開(kāi)始，“炒房客”陸續(xù)撤退，深圳二手市場(chǎng)交易面積開(kāi)始持續(xù)下滑，受此影響一手房的交易量也出現(xiàn)大幅回落。

　　此外，深圳市政府五六月份接連出臺(tái)的“限制港澳臺(tái)及外籍人士買(mǎi)房”、“杜絕陰陽(yáng)合同，按評(píng)估價(jià)征稅”等新政策，也對(duì)投資者造成了明顯沖擊。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)道，8月，靠近市中心地處福田區(qū)特區(qū)報(bào)業(yè)大廈旁的五洲星苑，報(bào)價(jià)每平方米2.3萬(wàn)元。9月，房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)2.1萬(wàn)元／平方米，時(shí)隔一個(gè)月，價(jià)格降了2000元。進(jìn)入10月，再報(bào)價(jià)，已是17800元／平方米，而且還附帶送500元／平方米的裝修，現(xiàn)場(chǎng)敲定還送冰箱和洗衣機(jī)。

　　事實(shí)上，進(jìn)入9月后，選擇降價(jià)拋售的不僅是五洲星苑，不少開(kāi)發(fā)商選擇跟進(jìn)。9月份以后，深圳一手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對(duì)年中的6000套，下挫近2／3，同時(shí)在售商品房個(gè)別樓盤(pán)的降幅達(dá)30%。

　　深圳市相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：第三季度深圳一手住宅交易面積103萬(wàn)平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下來(lái)的10月、11月、12月三個(gè)月深圳商品住宅銷(xiāo)售成交面積分別是16萬(wàn)、15萬(wàn)、17萬(wàn)平方米，是2007年成交量最低的三個(gè)月，也是最近三年非常罕見(jiàn)的低量。

　　12月深圳商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步調(diào)整。當(dāng)月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格從11月的15931元／平方米下降至15000元／平方米。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心12月公布2007年深圳地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)報(bào)告。研究結(jié)果顯示，12月份房貸新政補(bǔ)充通知發(fā)布，深圳樓市低迷狀況進(jìn)一步加劇——當(dāng)月深圳在推盤(pán)量80余萬(wàn)平方米的情況下，僅成交約17萬(wàn)平方米，部分新推項(xiàng)目均價(jià)明顯下調(diào)，但銷(xiāo)售情況比10月、11月還要差很多。深圳全市住宅均價(jià)下降至15000元／平方米。

　　惡性炒作釀苦果

　　有種說(shuō)法：深圳是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商各自扮演著自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。由投機(jī)者、投資者、自住者組成的購(gòu)樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買(mǎi)，越買(mǎi)越漲”的惡性循環(huán)。據(jù)估計(jì)，整個(gè)深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。

　　深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”。“房子在短期內(nèi)從一個(gè)炒家手中轉(zhuǎn)到另一個(gè)，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬(wàn)以下全收，但下個(gè)月就加了20%，變成3.6萬(wàn)。再下月又加20%，變成了4萬(wàn)多。過(guò)去這一年時(shí)間的“干炒”，讓深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來(lái)的價(jià)值空間。

　　現(xiàn)在，在深圳一些地產(chǎn)界人士看來(lái)，樓市短期內(nèi)下降是必然的，是對(duì)瘋漲的一種報(bào)復(fù)。有人預(yù)言，下降必須達(dá)到三成才能解決問(wèn)題，而有人甚至認(rèn)為，深圳樓市應(yīng)該下降五成。

　　據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》、《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》

    (記者程澤運(yùn)整理)

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