“真是太意外了。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰在得知拍賣結(jié)果后連連搖頭。在他看來，這些“絕版”地塊地段好，周圍的配套設(shè)施也已比較完善，“應(yīng)該拍個(gè)好價(jià)錢”。

　　土地市場(chǎng)連爆冷門的現(xiàn)象也在其他地方上演。去年底，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競(jìng)價(jià)，最終2塊地流拍、5塊地以底價(jià)成交。南京地價(jià)近期也如同“過山車”般急速下墜，地處江寧區(qū)的一地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米2000元，而就在一個(gè)多月前，同板塊的成交土地樓面地價(jià)為每平方米4446元，降幅超過50%。

　　“隨著政府打擊開發(fā)商囤地的力度越來越大，開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險(xiǎn)。加之面臨信貸緊縮形勢(shì)，開發(fā)商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標(biāo)的最大原因。”北京師范大學(xué)董藩教授指出，土地價(jià)格過高，會(huì)嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　與高價(jià)地“流拍”形成對(duì)比，是取得較多土地的企業(yè)對(duì)土地的有效利用不足。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2007上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長7.6%，增幅比2006年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)，占待開發(fā)土地面積比重僅40%。”

　　國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，國家近期加強(qiáng)對(duì)閑置土地加大監(jiān)管，規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　流動(dòng)資金減少：開發(fā)商從未這樣缺錢

　　“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期�！盨OHO中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負(fù)債情況是否危急；同類住宅開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)如何解決；面對(duì)保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準(zhǔn)市場(chǎng)需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應(yīng)對(duì)其對(duì)需求量的影響等。

　　記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。

　　“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了35%，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)到中后期才能貸款。今年是國家10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50%，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經(jīng)理向記者訴說。

　　一些開發(fā)商反映，房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時(shí)，投入的資金會(huì)產(chǎn)生好幾倍的乘數(shù)效應(yīng)，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目。而今，傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通，而國內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴(yán)格審核，上市或增發(fā)融資也相當(dāng)困難。

　　“金融是房地產(chǎn)的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘咽喉’。”南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為，土地價(jià)格的降低最終也將傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)榈貎r(jià)下跌會(huì)大幅減少成本。

　　破“以地生財(cái)”稅收格局　有望間接平抑房?jī)r(jià)

　　“政府針對(duì)房地產(chǎn)的本輪調(diào)控，表現(xiàn)出國家讓利于民的價(jià)值取向。”南京市房管局副局長郭宏定認(rèn)為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財(cái)”的稅收格局，可以讓開發(fā)商瘋狂追逐土地價(jià)格的現(xiàn)象回歸理性。

　　記者在采訪中了解到，依托資本市場(chǎng)融資一直是上市房企大膽圈地的原動(dòng)力，而IPO融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開發(fā)商只有加速開發(fā)已有項(xiàng)目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少，有助于短期內(nèi)增加樓市供應(yīng)，進(jìn)而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新動(dòng)向，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認(rèn)為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過快，超過了購房者的承受能力。

　　在樓市異常波動(dòng)的過程中，政府的力量不能“缺席”。專家認(rèn)為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費(fèi)者被“強(qiáng)迫”購買高價(jià)房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問題。

　　2008年國務(wù)院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃中。顯然，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜，比爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否到來更有價(jià)值，人們更期待一個(gè)平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的到來。(記者陳芳、鄧華寧)

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