爭論:有無泡沫?
除了對房價(jià)漲幅看法不一致,對于廣州樓市有無泡沫,當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人士的判斷也是出入很大。
韓世同在他的博客里就廣州房地產(chǎn)市場寫過一系列文章。2005年3月韓曾撰文發(fā)表“廣州的房地產(chǎn)泡沫不明顯”,“因?yàn)楫?dāng)時(shí)廣州的房價(jià)只上漲了不到20%!
在上文中他提出:“泡沫”并不是一個(gè)專業(yè)詞匯和術(shù)語,只是一個(gè)形象比喻市場價(jià)格出現(xiàn)超,F(xiàn)象的形容詞,也沒有嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn),因此很難用房價(jià)收入比、房價(jià)租金比和空置率這些量化指標(biāo)來確定房地產(chǎn)泡沫的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此,韓建議用房價(jià)的累計(jì)升幅作為衡量房地產(chǎn)泡沫的參考值:即在同一周期內(nèi),視房價(jià)的升幅來界定房地產(chǎn)市場有無泡沫。
韓世同認(rèn)為,房價(jià)累計(jì)上漲20-30%達(dá)到普通住宅銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)為“起泡期”;累計(jì)上漲30-50%超過普通住宅銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)為“膨脹期”;累計(jì)上漲50%以上超過非普通住宅按揭首付標(biāo)準(zhǔn)為“高危期”!
根據(jù)廣州國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù),經(jīng)過進(jìn)一步的分析,韓世同發(fā)現(xiàn),在國家實(shí)施新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后,僅2006年前7個(gè)月,廣州房價(jià)漲幅就已高達(dá)30.02%,大約是前兩年房價(jià)漲幅的總和——2004年與2005年廣州房價(jià)漲幅分別是18.8%和10.7%;2003年廣州住房均價(jià)僅3888元/平方米,截止2006年7月,大約兩年半的時(shí)間里,廣州房價(jià)已上漲了76%。
韓世同斷言:按照前面的標(biāo)準(zhǔn)來衡量,廣州房地產(chǎn)住宅市場顯然已經(jīng)進(jìn)入泡沫極大的高危期。
“所謂泡沫,我認(rèn)為首先是房價(jià)超過了大家的承受能力,只要大家還買得起房,何來泡沫?!”談到到廣州樓市有無泡沫,廣州一位開發(fā)商顯然不以為然。廣州滿堂紅公司的龍斌博士在他的博客上也發(fā)表文章認(rèn)為,目前廣州房價(jià)泡沫成分比較小,基本處于正常范圍。
“只要銀行沒問題,老百姓沒鬧事,開發(fā)商有錢賺,就說明房地產(chǎn)市場是良性的!鄙鲜鲩_發(fā)商說。
“跟北京、上海和深圳這些城市比,廣州的房價(jià)還在后邊,廣州的人均收入比北京高,跟上海差不多,但廣州的房價(jià)和上海相比算是比較低的。從這個(gè)角度分析,廣州樓市還沒有形成泡沫!睆V州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認(rèn)為。
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