解鈴還需系鈴人
在剛剛過去的2006年,關(guān)于房價(jià)的爭議從未停頓。大潮退去后,沙灘上總會(huì)留下點(diǎn)什么。貫穿全年的房價(jià)喧囂之后,可以理出房價(jià)上漲的幾條根本性原因:政府的土地政策、全社會(huì)流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)業(yè)過度市場化。
討論房價(jià)問題,首先要分析的便是政府的土地政策,這是決定房價(jià)的最重要因素,治房地產(chǎn)開發(fā)商僅是治標(biāo),合理的土地使用政策方是治理房價(jià)的根本之道。
2003年之前,中國一直實(shí)施的是協(xié)議方式出讓土地的政策,此后政府規(guī)定商業(yè)、娛樂、旅游、住宅等4類經(jīng)營性用地必須統(tǒng)一招標(biāo)掛牌出讓,價(jià)高者得。土地出讓方式的轉(zhuǎn)變,提高了開發(fā)商的成本并直接推動(dòng)了房價(jià)上漲,看,中國房價(jià)的上漲與這一制度的實(shí)施,在時(shí)間上有著多么高的關(guān)聯(lián)性。
政府低價(jià)從農(nóng)民手中買地,然后將其高價(jià)賣給開發(fā)商,從中賺得了大量差價(jià),為大規(guī)模的城市建設(shè)提供資金來源。數(shù)據(jù)顯示,1998~2003年,中國工業(yè)產(chǎn)值及投資的年平均增長率分別高達(dá)9.83%和14.14%,而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%,城市化的本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市外延擴(kuò)張,土地和農(nóng)民均大規(guī)模“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,這一方面標(biāo)志著失去土地的農(nóng)民數(shù)量不斷增多,另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。
價(jià)高者得的招標(biāo)方式,土地價(jià)格焉能不漲?據(jù)統(tǒng)計(jì),從2000年底到2005年第二季度,全國平均住宅用地價(jià)格指數(shù)上漲了54.2%,北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過100%,杭州上漲則超過了200%。正是政府直接介入土地的經(jīng)營,才最終導(dǎo)致土地成本的上漲,在供不應(yīng)求的前提下,必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者,房價(jià)才持續(xù)猛漲。
第二個(gè)重要原因是全社會(huì)流動(dòng)性過剩,換句話說,購買力太強(qiáng),需求太強(qiáng)勁。近年來,因?yàn)槭苤朴谖覈膮R率政策,企業(yè)與個(gè)人不能持有外匯,我國每年巨大的貿(mào)易順差和資本項(xiàng)目順差都必須向央行兌換成人民幣,全社會(huì)的流動(dòng)性出現(xiàn)過剩,央行大規(guī)模發(fā)行標(biāo)據(jù)進(jìn)行沖銷也幾乎無濟(jì)于事,投資房產(chǎn)成了全社會(huì)資金的重要出口。因?yàn)榱鲃?dòng)性過剩,銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷上升,對(duì)房價(jià)走高起到推波助瀾的作用。此外,人民幣處于持續(xù)升值的過程之中,大量的國際熱錢涌入中國投資房產(chǎn),對(duì)房價(jià)走高作用亦不容小視。
第三個(gè)原因與房地產(chǎn)業(yè)本身有關(guān):中國房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場化程度最高的行業(yè)之一,幾乎沒有什么限制門檻,國企、民營企業(yè)、外資、甚至個(gè)人,都可以隨意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。資本受利益驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)業(yè)利潤回報(bào)高必然引來大量資本流入,對(duì)于這些資本而言,蓋什么樣的房子、以什么價(jià)位出售是開發(fā)商利潤最大化目標(biāo)后的決策,資本不會(huì)也不可能去承擔(dān)某些應(yīng)該由政府所承擔(dān)的職責(zé)。但是,房地產(chǎn)業(yè)完全市場化后,光靠市場不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo),中低收入家庭買不起房,建設(shè)和諧社會(huì)的進(jìn)程就會(huì)受到影響,事實(shí)上,這是政府在缺位。前幾年的經(jīng)濟(jì)適用房最后成了怪胎,最近各省又在推行廉租房制度,如果這一制度最終能夠成功,也只是政府職能回歸的一種亡羊補(bǔ)牢而已。
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