主持人：

　　好，接下來我們就連線一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的清華大學(xué)的教授蔡繼明，蔡教授您好。

　　蔡繼明(清華大學(xué)教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看國(guó)土部剛剛出臺(tái)的這一個(gè)調(diào)查結(jié)果？地價(jià)只占到房?jī)r(jià)總體比例的23.5%這樣一個(gè)數(shù)字？

　　蔡繼明：

　　這個(gè)數(shù)字可能他們的調(diào)查是有一定的根據(jù)，剛才這位發(fā)言人也談到，他指的是土地的出讓價(jià)格。土地的出讓價(jià)格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個(gè)凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費(fèi)用，也許就比較低，你在開發(fā)過程當(dāng)中要進(jìn)行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時(shí)候，出讓價(jià)格肯定就要上升，所以23.5%的數(shù)據(jù)可能是針對(duì)一個(gè)具體的情況。

　　剛剛這位嘉賓談到，這個(gè)數(shù)據(jù)和工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個(gè)數(shù)據(jù)本身并不矛盾，但是兩個(gè)部門兩個(gè)數(shù)據(jù)，他們要說明的問題和要達(dá)到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您覺得矛盾在什么地方？

　　蔡繼明：

　　大家不滿意的是，整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格過高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應(yīng)該歸咎于誰？因?yàn)槿藗兤毡槎挤从�，包括工商�?lián)說，這是地價(jià)太高，他把房地產(chǎn)價(jià)格過高的原因，主要?dú)w結(jié)于土地成本過高，意味著房地產(chǎn)商并沒有獲得暴利，也就是說公民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿情緒，就不要發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上，我想這是工商聯(lián)公布這個(gè)數(shù)據(jù)所要達(dá)到的目的。

　　反過來，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)地價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)中所占的比例只有23.5%，它無非就是要說明我們的地價(jià)水平并不高，國(guó)土資源部的發(fā)言人也談到，還低于世界的平均水平。這樣一來，實(shí)際上房地產(chǎn)價(jià)格過高的主要責(zé)任并不在政府，進(jìn)一步地說，政府還有可能進(jìn)一步提高地價(jià)的空間，這個(gè)矛盾至于推給誰，大家就要分析了，到底房地產(chǎn)過高的原因在哪兒。

　　主持人：

　　您覺得兩個(gè)數(shù)據(jù)，兩個(gè)部門哪個(gè)更有道理一些？

　　蔡繼明：

　　我覺得這兩個(gè)數(shù)據(jù)，我不敢判定哪個(gè)數(shù)據(jù)更真實(shí)，但是根據(jù)我的分析，目前房地產(chǎn)價(jià)格過高，既有土地價(jià)格，包括土地成本價(jià)格過高，以及政府在土地這個(gè)環(huán)節(jié)拿走的過多，有這方面的原因，而這個(gè)原因我們完全可以通過地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中，從土地這個(gè)環(huán)節(jié)得到的收入，大概能占到50%左右，很多有這樣的數(shù)據(jù)。這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高肯定和土地成本過高有關(guān)。但是另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格過高也和房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利有關(guān)系，這從某一個(gè)方面，我們從中國(guó)財(cái)富排行榜可以看出，在我們公布的財(cái)富排行榜當(dāng)中，房地產(chǎn)商大概占了三成，排在前十名至少也有三個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)商。而在世界排行榜當(dāng)中，我們幾乎找不到有什么房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入世界富豪榜當(dāng)中，至于很多數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利這方面的證據(jù)。因此，無論是工商聯(lián)也罷，還是國(guó)土資源部也罷，他們想達(dá)到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，謝謝蔡教授。我們?cè)倩氐窖莶ナ�，趙教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀點(diǎn)，我們?cè)谝婚_始也說了，國(guó)土資源部出臺(tái)這樣一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)，就是希望人們認(rèn)為推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的并不是地價(jià)，您同意這個(gè)結(jié)論嗎？

　　趙杰：

　　房?jī)r(jià)高肯定是供給和需求平衡的結(jié)果，我更看重是需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著于它的投機(jī)性需求�，F(xiàn)在真正抱怨房?jī)r(jià)高的人是自住性需求還沒有實(shí)現(xiàn)的人。沒有任何一個(gè)投資性需求的人和投機(jī)性需求的人，而且他們有大量的錢，或者在一定的政策輔助下可以有這個(gè)能力實(shí)現(xiàn)投資和投機(jī)的人，會(huì)抱怨現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高，反而他們從投資這個(gè)角度還是希望房?jī)r(jià)能漲得更快一些。只不過我們現(xiàn)在社會(huì)關(guān)注房?jī)r(jià)的，聲音多的是這些自住性需求還沒有實(shí)現(xiàn)有房子的人。

　　主持人：

　　那我們回到這個(gè)問題上，地價(jià)的高是不是推動(dòng)房?jī)r(jià)高的一個(gè)主要因素？

　　趙杰：

　　土地價(jià)格的高低和土地的供給速度、地段是一個(gè)綜合性的因素。從總體上來講，如果土地供給沒有發(fā)生大的波動(dòng)的情況下，土地的價(jià)格不會(huì)影響房子的價(jià)格。

　　主持人：

　　但是我們看，最近一段時(shí)間“地王”頻出，本身拿地的時(shí)候，價(jià)錢就已經(jīng)到了天價(jià)了，我們就可以預(yù)期，到時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)高的一個(gè)什么程度？

　　趙杰：

　　就是說明地王是一個(gè)投資者，投資者做多房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　主持人：

　　您認(rèn)為還是投資的因素？

　　趙杰：

　　對(duì)，我現(xiàn)在拿的還是一個(gè)投資的地王，但是等我把房子蓋起來的時(shí)候，我還是可以順價(jià)把房子賣出去，所以他不認(rèn)為他的房?jī)r(jià)高，只不過地王在現(xiàn)在拿地的費(fèi)用中他是最高的，她是預(yù)期資本回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的水平。但是這種高的預(yù)期如果再隔一兩年，我們宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或者整個(gè)資金供應(yīng)面沒有發(fā)生大的改變，他就能實(shí)現(xiàn)。就跟當(dāng)年山東的秦池酒廠一樣，秦池酒廠之前有很多標(biāo)王都是中央臺(tái)廣告的標(biāo)王，他們把在酒的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大的過程中，通過廣告效應(yīng)助推了白酒的銷售，拓寬了白酒的市場(chǎng)。但是到了秦池酒廠，他中了標(biāo)王以后，標(biāo)王的那筆資金就成為白酒運(yùn)營(yíng)的一種巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　主持人：

　　趙教授，您看，剛才蔡教授也說了，國(guó)土資源部之所以發(fā)布這個(gè)數(shù)據(jù)，就是希望向公布表示，地價(jià)并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要的因素，也就是說，政府在里面的作用不是那么大的。但是我們?cè)倏�，他們的調(diào)查的推論是建立在620個(gè)被調(diào)查項(xiàng)目中的，但是后來有很多人都說，88%也就是550個(gè)項(xiàng)目，買地的階段是2006、2007年，而房?jī)r(jià)賣出去的時(shí)候往往是在兩三年之后，這種算是沒有任何比較的價(jià)值的。