失衡的博弈
“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業(yè)配套多不好，你總能賣(mài)出高價(jià)，且一搶而光�！�
一個(gè)問(wèn)題是，在見(jiàn)漲的房?jī)r(jià)面前，百姓可以持幣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商博弈嗎？
“這是不現(xiàn)實(shí)的�！比f(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶分析，與開(kāi)發(fā)商相比，市場(chǎng)上零散的買(mǎi)房者很難達(dá)成一致。
宏觀調(diào)控一年，在百姓持幣觀望的同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商也停售觀望。
“在不到一年的時(shí)間內(nèi)，他們?yōu)榇嗣科椒矫锥喔冻鰩装僭纳蠞q款�！币晃唤�(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人解釋，假如“持幣待購(gòu)”是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商博弈的表現(xiàn)形式，很顯然最后的失敗者還是購(gòu)房者。
銷控，是這場(chǎng)博弈中每個(gè)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司通用的手段。
2006年4月9日，廣安門(mén)外西豪逸景售樓處，一位售樓人員講授的售房策略是，先登記摸底確定房?jī)r(jià)，放盤(pán)時(shí)，若有500套房子最多放盤(pán)100套，且戶型多不好，待房子“一搶而光”，便迅速提價(jià)。
而該樓盤(pán)還未到放盤(pán)日，在登記初期就根據(jù)“已遠(yuǎn)超過(guò)樓房總數(shù)的登記量”將均價(jià)從8300元提高到8500元。
“這個(gè)博弈不成立，博弈是需要掌握資源。”北京朝陽(yáng)大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理段枚焱說(shuō)，開(kāi)發(fā)商手里有大量的土地資源，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通購(gòu)房者，購(gòu)房者無(wú)法與開(kāi)發(fā)商抗衡。
今年初，在房?jī)r(jià)同樣上漲的廣州，市委書(shū)記林樹(shù)森則怒斥開(kāi)發(fā)商聯(lián)合哄抬房?jī)r(jià)，其本身就是“搶劫”。
這一觀點(diǎn)，在北京，被首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張躍慶教授同樣認(rèn)可。
他認(rèn)為，房屋銷售價(jià)格的制定完全掌握在開(kāi)發(fā)商手里，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)半壟斷的市場(chǎng)，往往開(kāi)發(fā)商會(huì)結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。
“雖然沒(méi)有公開(kāi)抬價(jià)，但完全是合謀力挺房?jī)r(jià)�！睆堒S慶說(shuō)，不管房子的品質(zhì)如何，周邊樓盤(pán)的最高銷售價(jià)總是被新樓盤(pán)比對(duì)參照，且定期上調(diào)房?jī)r(jià)。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者介紹，“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業(yè)配套多不好，你總能賣(mài)出高價(jià)，且一搶而光�！�
“地荒論”下的利益推手
“不好好的規(guī)范這些開(kāi)發(fā)商，批再多的地也沒(méi)有用�！蓖醌k林則認(rèn)為，政府并沒(méi)有做好監(jiān)管。
“再不買(mǎi)，多少錢(qián)都買(mǎi)不著了�！�4月9日，國(guó)貿(mào)房展會(huì)上，東三環(huán)外西大望路“小戶型”主打樓盤(pán)“CBD傳奇”一名售樓小姐向訪者游說(shuō)。她的理由是，以后城里面不再批地，就不會(huì)再有新樓了。
而這個(gè)樓盤(pán)確實(shí)演繹了漲價(jià)傳奇：去年12月份開(kāi)盤(pán)價(jià)8000元左右，日前已漲至8800元左右。
在北京房?jī)r(jià)持續(xù)高幅度上漲的同時(shí)，“地荒”論則促使這一速度變的更快。
實(shí)際上，在去年7月份，北京市國(guó)土局發(fā)布當(dāng)年的供地指標(biāo)就公布，二環(huán)以內(nèi)將不再新增住宅商品房建設(shè)用地，但同是出于北京國(guó)土部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，去年實(shí)際出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬(wàn)平方米，僅僅占到計(jì)劃出讓土地的35%左右。
另一方面，地價(jià)飆升，也直接帶來(lái)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。
4月17日，豐臺(tái)區(qū)“成壽寺路甲1號(hào)印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地”經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)拍，最后拍出3.41億元的至高價(jià)。
經(jīng)核算，每平方米的土地最終出讓價(jià)格為3376元，得主北京正江地產(chǎn)總經(jīng)理唐文建給出的說(shuō)法是，“銷售不低于8000元/平方米才有利益”。
這一價(jià)格將比目前該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格高出不少。去年9月份，開(kāi)發(fā)面積為170萬(wàn)平方米的“中海城”開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5400元/平方米，目前的銷售均價(jià)也僅為6500元/平方米。
一天后，在北京市土地交易大廳，溫泉鎮(zhèn)一地塊的拍賣(mài)價(jià)更是直逼周邊新盤(pán)銷售價(jià)格。位于五環(huán)外缺少配套設(shè)施的此地塊的樓面價(jià)格達(dá)到了每平方米4863元人民幣，而當(dāng)?shù)卦谑蹣莾r(jià)每平方米僅五六千元。
業(yè)內(nèi)人士給出的估算是，如果按北京業(yè)內(nèi)公認(rèn)的地價(jià)占房?jī)r(jià)的40%計(jì)算，理論上，一年以后，這一地塊變成可售樓盤(pán)，房?jī)r(jià)將不低于12000元/平方米。
在中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰看來(lái)，土地出讓價(jià)格增長(zhǎng)的速度和幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的正常增長(zhǎng)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述介紹，2004年8月31日后的“土地招拍掛新政”之后，土地價(jià)格大幅上漲的同時(shí)其出讓操作也更加規(guī)范，但問(wèn)題是，在政府獲得土地增值收益的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益空間并未縮減，最后的結(jié)果是，購(gòu)房者成為最后的承擔(dān)者。
“不好好的規(guī)范這些開(kāi)發(fā)商，批再多的地也沒(méi)有用。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林則認(rèn)為，政府并沒(méi)有做好監(jiān)管，應(yīng)該用行政的手段把市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)拉開(kāi)層次(價(jià)格層次和面積層次)。
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