隨著眾多城市限價(jià)房地塊的公開拍賣，限價(jià)房這一房產(chǎn)調(diào)控的特殊產(chǎn)物受到了越來越多的關(guān)注和爭論。限價(jià)房不一定真正能夠達(dá)到限價(jià)的目的，限價(jià)房也并不一定能減少開發(fā)商的利潤，這是很多人的共識(shí)。同時(shí)，在限價(jià)房政策并不完善的背景下，反而會(huì)有諸多弊病，并有可能滋生炒房和變相腐敗。
綜合多方言論，并結(jié)合自己的觀察，限價(jià)房會(huì)有如下不正常的獲利模式。
一、提高容積率：眾所周知，容積率對一個(gè)項(xiàng)目的成本與最終獲利影響巨大，目前限價(jià)房的價(jià)格限制通常比同區(qū)域價(jià)格低10%~20%，但如果地塊容積率在區(qū)域平均容積率的基礎(chǔ)上提高30%~40%，限價(jià)便形同虛設(shè)，甚至有可能提高獲利目標(biāo)。以10萬平方米的地塊舉例，如周邊平均容積率為3，可建30萬平方米的房子，因?yàn)閮r(jià)格限制，容積率提高到4.2，這時(shí)總建筑面積變成了42萬平方米，多出40%的建筑面積，獲利又能降低多少？
二、降低建筑標(biāo)準(zhǔn)：通過降低建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)、電梯配置標(biāo)準(zhǔn)、外立面材料標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)等，達(dá)到減少成本的目的，其實(shí)成了變相的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，這樣的限價(jià)房難道不應(yīng)該比普通商品房價(jià)格低嗎？
三、降低住宅品質(zhì)：從規(guī)劃開始節(jié)省成本，請收費(fèi)便宜的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，減少社區(qū)配套或低標(biāo)準(zhǔn)配套，減少綠化面積與質(zhì)量，減少停車位建設(shè)，降低智能安防標(biāo)準(zhǔn)……通過一系列減法運(yùn)作，降低了居住的品質(zhì)，當(dāng)然也就提高了利潤。
四、先內(nèi)部銷售，再二次銷售：假如住宅品質(zhì)不錯(cuò)，限制的價(jià)格低于市場價(jià)格，必然會(huì)形成哄搶。也許這時(shí)一般的購房者根本就買不到房。因?yàn)檎卟]有限制購買的對象、套數(shù)和合同更名，這時(shí)可以先組織內(nèi)部人士全部購買一空，然后再進(jìn)入市場二次銷售，通過合同更名的方式，最終實(shí)現(xiàn)更高的獲利。
五、為關(guān)系戶和內(nèi)部員工提供炒房獲利機(jī)會(huì)：既然價(jià)格低，流入市場有利可圖，與其讓普通客戶購買，還不如讓關(guān)系戶和內(nèi)部員工購買獲利。關(guān)系戶可以為公司的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)，內(nèi)部員工至少可以增加工作的動(dòng)力。
六、讓投資機(jī)構(gòu)購買，共同獲利：如限價(jià)房品質(zhì)較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，便成為投資機(jī)構(gòu)的投資對象。這時(shí)投資機(jī)構(gòu)可以高于限價(jià)但低于市價(jià)購買，高于部分不在正式合同上體現(xiàn)，投資機(jī)構(gòu)在持有一段時(shí)間后再銷售獲利，這樣雙方均有利可圖。
七、最危險(xiǎn)的舉動(dòng)——降低房屋質(zhì)量：降低質(zhì)量是減少成本最有效的方法，用不合格的建材、不達(dá)標(biāo)的施工單位，偷工減料，利潤照樣可觀。只不過這樣一來，不知又有多少老百姓遭殃。
綜上所述，限價(jià)房如果不完善相關(guān)配套法規(guī)，不但不能真正降低房價(jià)，反而可能滋生炒房、變相腐敗、豆腐渣工程等不良現(xiàn)象。其實(shí)，限價(jià)房就是商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的“中庸之道”，結(jié)果可能是低收入者依然買不起房，而開發(fā)商也并沒有降低利潤。房價(jià)可能表面上降低了，而實(shí)際上可能依然高昂，最終，限價(jià)房成為調(diào)控的“形式主義”。
以筆者之見，與其為了控制房價(jià)而推行并不見得能夠限價(jià)的限價(jià)房，不如集中精力推行廉租房和廉價(jià)房，而廉租房和廉價(jià)房實(shí)施政府財(cái)政補(bǔ)貼制度，其租、買對象必須嚴(yán)格的限制，實(shí)行收入公開制。市場化的商品房開發(fā)，除在土地拍賣之前就適當(dāng)限制規(guī)劃戶型比例外，不再額外進(jìn)行限制，走完全市場化道路，政府從這部分土地出讓費(fèi)與相關(guān)稅收中抽取一定比例，專門用于廉租房和廉價(jià)房的財(cái)政補(bǔ)貼。
(來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者：清濁江）
