中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，二手商品房將主宰未來(lái)二手房市場(chǎng)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在2004年的二手房總成交量中二手商品房占比為47.3%，再上市公房的占比達(dá)到52.7%。可見(jiàn)，2004的二手房市場(chǎng)中再上市公房占主體地位。隨著二手房市場(chǎng)的不斷成熟，二手商品房成交量不斷增大，在今年的2月份二手商品房在總成交量中的占比(53.12%)首超再上市公房的占比(46.88%)。
另?yè)?jù)北京交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1-10月份，在二手房總成交量中，二手商品房的占有比重達(dá)到56.6%，再上市房的占有比重為43.4%。由此可見(jiàn)，二手商品房的占比將越來(lái)越大，占據(jù)未來(lái)市場(chǎng)主流地位。究其原因，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，主要是由購(gòu)房人群思維改變、市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)和銀行貸款制度這三大因素導(dǎo)致所成。
購(gòu)房人群改變及客戶心理變化是關(guān)鍵
購(gòu)買(mǎi)二手房的主力人群曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的拆遷戶和青年群體，選擇二手房主要是因?yàn)榭們r(jià)低。在經(jīng)歷了2004年一手商品房?jī)r(jià)格暴漲之后，原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)新建商品房的青年群體受價(jià)格和地段的影響也開(kāi)始選擇購(gòu)買(mǎi)地段好和總價(jià)偏低的二手房，尤其是那些建成時(shí)間不長(zhǎng)的次新商品房。另外，眾多較有實(shí)力的中青年購(gòu)房群體因孩子教育或是為老人購(gòu)房等原因也加入到了二次置業(yè)的行列，此類(lèi)人群對(duì)地段要求較高，盡管價(jià)格仍然是客戶考慮購(gòu)房的重要因素，但買(mǎi)一套位置好、戶型不錯(cuò)的二手商品房成為此類(lèi)人群追求的目標(biāo)。
公房供應(yīng)逐漸減少 二手商品房供應(yīng)不斷增長(zhǎng)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的舊城改造，維護(hù)不善造成的損毀太快是再上市房的硬傷。戶型格局落后、小區(qū)服務(wù)和配套的不完善是再上市房的軟傷，再加上部分再上市房業(yè)主對(duì)自己房產(chǎn)的價(jià)格期望太高，造成實(shí)際供應(yīng)和成交量雙雙走低。而商品房供應(yīng)則正好相反，僅今年1-10月份商品期房就有1703萬(wàn)平方米成交，全年的成交面積預(yù)計(jì)突破2000萬(wàn)平方米。此類(lèi)房產(chǎn)按照10%的年流通比例即200萬(wàn)平方米，可在兩年后進(jìn)入二手房市場(chǎng)。隨著新建商品房的不斷開(kāi)發(fā)，未來(lái)投放到市場(chǎng)上的二手商品房面積也會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)。
銀行現(xiàn)行的批貸制度將限制再上市公房交易
銀行目前對(duì)二手房貸的批貸是根據(jù)房屋建成年代來(lái)確定貸款成數(shù)的，對(duì)于1985年以前的房屋有的銀行不予以貸款，有的銀行則縮小貸款成數(shù)。而再上市公房恰恰具有面積小、總價(jià)低、房齡老這樣一個(gè)特點(diǎn)，成為銀行限貸的主要控制對(duì)象，于是就產(chǎn)生了首付比例和總房款之間的矛盾：房屋建筑年代久遠(yuǎn)、總價(jià)相對(duì)低些的再上市公房的首付比例不斷提高，已超出普通消費(fèi)者購(gòu)房的承受能力，為降低首付款比例，部分客戶開(kāi)始考慮選擇其他地段的那些總價(jià)相近但首付比例較低的二手商品房。隨著時(shí)間的推移，此種現(xiàn)象會(huì)更加嚴(yán)重，在很大程度上限制再上市公房進(jìn)入二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，相反，這也促使公房流通到租賃市場(chǎng)，極大活躍了京城的二手房租賃市場(chǎng)。
綜上所述，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，在以上三大因素的共同作用下，未來(lái)的二手房市場(chǎng)將是二手商品房份額逐漸擴(kuò)大，最終占據(jù)交易主體地位；而再上市公房供應(yīng)和交易量將不斷萎縮，并逐漸成為二手商品房的補(bǔ)充。(仰靜)
