廣州 10月份十區(qū)成交均價(jià)繼續(xù)上升,成交面積比上月少12萬(wàn)平方米!
東莞 與4、5、6三個(gè)月相比,10、11月份的銷(xiāo)售量下滑了一半左右!
惠州 10月份惠城區(qū)全月新房成交量不足前9個(gè)月平均成交量的一半!
深圳 黃金周7天,全市一手樓成交量?jī)H82套!
珠! 10月份一手房成交面積27萬(wàn)平方米,比上月下降3萬(wàn)平方米!
中山 10月份新上市的樓盤(pán)銷(xiāo)售率僅為15.2%,一手樓單價(jià)繼續(xù)上升!
佛山 與前三月相比,10月份的成交量下降近20%。
珠三角樓市調(diào)查
冷!就像遭遇一股寒流,珠三角樓市打了個(gè)寒戰(zhàn)。
銀根趨緊,樓市購(gòu)買(mǎi)力正遭遇前所未有的重創(chuàng),以“9·27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳,將珠三角一度價(jià)格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
11月14日,國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,雖然廣州、深圳今年10月的房?jī)r(jià)與去年同期相比依舊保持較大的漲幅,但二手房的環(huán)比(即與比上月相比)數(shù)據(jù)則出現(xiàn)了小幅下降,分別為0.1和0.3百分點(diǎn)。珠三角的其他幾個(gè)城市也不同程度地顯現(xiàn)了樓市成交量急凍癥。
盡管由此判斷珠三角樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)未免有點(diǎn)操之過(guò)急,但樓市產(chǎn)業(yè)鏈的七寸——資金供應(yīng)——已被緊縮政策扼住已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
樓價(jià)已經(jīng)有了些許松動(dòng),這松動(dòng),是猶疑觀望,還是上漲前的虛晃一槍?zhuān)?/p>
資金鏈緊繃之下,如今的市場(chǎng)還會(huì)再次重復(fù)調(diào)控-觀望-上漲-再調(diào)控-再觀望-再上漲的“調(diào)控習(xí)慣病”么?
本報(bào)近期派出記者,分別對(duì)廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的樓市進(jìn)行了調(diào)查!
預(yù)測(cè)
珠三角幾大城市出現(xiàn)樓市成交量急凍癥后,很多業(yè)內(nèi)人士都把目光瞄準(zhǔn)在了明年初!爱吘狗康禺a(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn),所以,明年初銀行如果打開(kāi)信貸閘門(mén),會(huì)有后續(xù)資金進(jìn)入市場(chǎng)!庇械禺a(chǎn)人士猜測(cè),明年的春季,樓市沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)掀起新一輪的價(jià)格飆升勢(shì)頭。
“也許,那也將是所有投資者高位逃頂?shù)淖詈脮r(shí)機(jī)!鄙钲诔鞘信u(píng)家賀承軍博士判斷!
11月14日晚上九時(shí),深圳中發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司百花分行內(nèi)仍然燈火通明,幾名業(yè)務(wù)員坐在各自的辦公桌前,期待著門(mén)口能有一位客戶(hù)出現(xiàn)。這間分行已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有做過(guò)“買(mǎi)單”了,業(yè)務(wù)員們只能零星地租單提成,以每月1000元的底薪生活。
23歲的郭兆剛剛在半年前由按揭員轉(zhuǎn)做業(yè)務(wù)員,上個(gè)月,他只成交了兩個(gè)租單?吹接浾咦叩椒中虚T(mén)前,他立即熱情地迎了出來(lái)。
閑聊中,小郭感慨自己沒(méi)有趕上好市道!安贿^(guò),剛剛做熟了,想轉(zhuǎn)行也難,再加上年底前跳槽并不容易,所以還得熬下去!
當(dāng)天,媒體上披露了深圳大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——中天置業(yè)的老板蔣飛卷巨款失蹤的消息;在消息公布的第二天,深圳地產(chǎn)股集體下跌,萬(wàn)科跌幅達(dá)3.35%,華僑城跌幅8.94%,盤(pán)中甚至一度跌停。
。蹅(gè)案]
資金鏈斷裂,中介應(yīng)聲倒下
對(duì)于小郭來(lái)說(shuō),中天置業(yè)的倒閉不是什么新鮮事,不久前,另一家深圳中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)河地產(chǎn)便發(fā)生過(guò)大量員工集體討薪的事。有業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)便驚呼:深圳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這輪重新洗牌中將有20%倒閉。也許,中天置業(yè)老板的失蹤只是一個(gè)開(kāi)端。
“中天置業(yè)前期擴(kuò)張得太厲害,市內(nèi)外的地鋪有180家,一旦沒(méi)生意可做,所需要的運(yùn)轉(zhuǎn)成本自然就大,虧損也大。”小郭認(rèn)為,自己所在的中發(fā)地產(chǎn)只是小型機(jī)構(gòu),在深圳地鋪不過(guò)二三十家,所以相對(duì)反而安全。“我只能選擇相信我的老板。”
“市場(chǎng)沒(méi)有成交量支撐,前期過(guò)快擴(kuò)張的中天置業(yè)資金鏈必然緊張,再加上政府監(jiān)管不到位,挪用客用資金自然難以避免。”一位地產(chǎn)人士評(píng)價(jià)。截止到上周公安機(jī)關(guān)接到的報(bào)案統(tǒng)計(jì),蔣飛卷走的款項(xiàng)中,客戶(hù)的購(gòu)房款已經(jīng)達(dá)到了2600余萬(wàn)元。而了解內(nèi)情者則透露,實(shí)際數(shù)字將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公安機(jī)關(guān)公布的數(shù)額。
市場(chǎng)沒(méi)有成交量,地產(chǎn)中介的盈利來(lái)源自然也就成了無(wú)源之水,這是個(gè)非常淺顯的道理。而事實(shí)上,深圳此輪市場(chǎng)成交量的急劇萎縮,早在今年7、8月份便已開(kāi)始。而到了國(guó)慶黃金周時(shí),適逢提高第二套住房首付的房貸新政剛剛出臺(tái),市場(chǎng)成交情況更是讓人瞠目結(jié)舌:據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì),國(guó)慶黃金周7天中,盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產(chǎn)交易會(huì),但全市的一手房成交量?jī)H僅只有82套。
盤(pán)點(diǎn)整個(gè)10月份,深圳大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低,全市商品房成交只有1762套,日均成交約57套,與9月份成交的3507套相比,環(huán)比下降49.76%;二手房成交總套數(shù)為3343套,日均成交約108套,與9月份成交的6322套相比,環(huán)比下降47.12%。
中天置業(yè)的倒閉不但在深圳引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)中介機(jī)構(gòu)的不信任,更有可能讓深圳樓市雪上加霜,也同樣引起了珠三角其他城市業(yè)界的廣泛關(guān)注。
廣州滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部總監(jiān)龍斌在震驚之余分析,這一事件對(duì)深圳的中介行業(yè)聲譽(yù)是一記沉重打擊,也促使各地行業(yè)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門(mén)反思二手房交易資金的監(jiān)管如何落實(shí)到位!吧钲诜?jī)r(jià)經(jīng)歷了上半年的持續(xù)暴漲,率先進(jìn)入大幅度調(diào)整階段,所以發(fā)生這件事也許是個(gè)特例。至于珠三角其他城市,由于二手市場(chǎng)仍然處于上升期,交易資金的安全性倒問(wèn)題不大!辈贿^(guò),他也擔(dān)心,目前除了個(gè)別城市外,二手房交易資金的監(jiān)管問(wèn)題各地大都沒(méi)有通過(guò)制度來(lái)規(guī)范,僅僅靠中介公司自身對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管,這里存在著巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)。
。郾尘埃
銀根緊縮,樓市上演生死時(shí)速
樓市成交量雖然急速下滑,但成交價(jià)格似乎并無(wú)太大松動(dòng)。雖然中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)10月份深圳二手房均價(jià)下降10%,但郭兆并不認(rèn)為據(jù)此就可以判斷,深圳二手樓市已經(jīng)由此走入了漫漫熊市!艾F(xiàn)在我們這里的投資客放盤(pán)確實(shí)增加了許多,已經(jīng)達(dá)到了全部掛牌量的三成。”
“最近‘筍盤(pán)’的確是增加了很多,不過(guò)還是很少有人問(wèn)津!敝钢劁侀T(mén)面上貼著的二手房掛牌出售信息,小郭說(shuō)。
筍盤(pán),指的是售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)幅度較大,往往是投資客急于脫手的放盤(pán),相對(duì)來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比較高。拿小郭所處這間地鋪所在的南天一花園來(lái)說(shuō),同樣一套過(guò)百萬(wàn)的房子,筍盤(pán)的價(jià)格往往要比正常掛牌價(jià)格低上20萬(wàn)元左右。
“央行急收流動(dòng)性正促樓市上演生死時(shí)速”,深圳獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人士王方近日在他的博客上寫(xiě)道!把胄袑(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度已十分明確:總體看,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題,一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出;二是部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快,存在明顯的非理性因素;三是住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快,違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì),一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng),容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增!
今年以來(lái),央行已連續(xù)9次提高存款準(zhǔn)備金率、5次加息,雖然并非直接針對(duì)樓市,但必然也將對(duì)樓市資金供給構(gòu)成重大影響。缺乏后續(xù)資金推動(dòng),樓市必然難以為繼!胺康禺a(chǎn)在流動(dòng)性逐漸變差的情況下,生存和死亡?真的成了一道必須解答的問(wèn)題!蓖醴秸f(shuō)。
。郜F(xiàn)象]
買(mǎi)樓還是等待,購(gòu)房者在觀望
深圳樓市的起伏同樣也在廣州上演著。
“現(xiàn)在買(mǎi)樓,還是繼續(xù)等待?真是個(gè)問(wèn)題,心里老不踏實(shí)!睖(zhǔn)備在廣州越秀區(qū)購(gòu)房的何女士,最近一段時(shí)間也頗感猶豫。然而此前曾去看過(guò)的東風(fēng)東路一樓盤(pán)售樓員的電話(huà),卻接二連三地打過(guò)來(lái),顯得異常的勤快和熱情。
其實(shí)這一變化在國(guó)慶黃金周前后對(duì)比非常明顯。何女士9月底第一次去該樓盤(pán)看房,當(dāng)時(shí)尚未出價(jià)格,看樓的人相當(dāng)多。等國(guó)慶期間樣板房開(kāi)放后,去的時(shí)候售樓部擠滿(mǎn)了人,看樣板房還要預(yù)約分批登記。等到10月中旬第三次去的時(shí)候,售樓部明顯冷清了很多,銷(xiāo)售人員也相當(dāng)熱情,還送礦泉水、小禮品等,讓人真正有了“購(gòu)房者是上帝”的感覺(jué)。何女士相中的一套89平方米的單位,原來(lái)“吹風(fēng)”的價(jià)格是234萬(wàn)元,現(xiàn)在定價(jià)為222萬(wàn)元,盡管比預(yù)期便宜了不少,但何女士已不再著急,反倒是售樓員已經(jīng)打來(lái)不少于8次電話(huà)。
與何女士抱有同樣想法的廣州購(gòu)房者并不在少數(shù)。根據(jù)本報(bào)黃金樓市和焦點(diǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示,截至11月16日晚八點(diǎn),對(duì)于“你會(huì)選擇在現(xiàn)階段(12月前)買(mǎi)房自住嗎?”問(wèn)題的回答中,有74%的人選擇“不會(huì)購(gòu)買(mǎi)”,14%的選擇了“觀望看情況”,兩者占據(jù)了88%比例。
今年以來(lái),廣州的房?jī)r(jià)與深圳一樣,始終在高位運(yùn)行。廣州市房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廣州十區(qū)一手住宅的成交均價(jià)從1月份的7542元/平方米開(kāi)始起步,連續(xù)越過(guò)8000元/平方米、9000元/平方米、11000元/平方米的大關(guān),在10月達(dá)到11971元/平方米,比1月份上漲了4429元/平方米,漲幅達(dá)到58.7%。廣州市中心六區(qū)10月份均價(jià)更是達(dá)到14487元/平方米,該價(jià)格與北京四環(huán)以?xún)?nèi)14744元/平方米(9月)、深圳全市14100元/平方米(9月)相比,也毫不遜色。
與房?jī)r(jià)高位運(yùn)行相伴的,是成交量開(kāi)始萎縮。每逢10月到年底,歷來(lái)被看做是商品住房傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季。然而今年的10月卻行情慘淡。根據(jù)“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù),廣州十區(qū)10月份商品住宅成交量為55萬(wàn)平方米,比9月份下降了18%;與2006年10月的69.68萬(wàn)平方米相比,則下降了26.7%,不過(guò)當(dāng)時(shí)的住宅均價(jià)只有7028元/平方米。
11月至今,廣州樓市狀況并沒(méi)有多少改觀,不少售樓部都冷冷清清。記者即使在珠江新城一些豪宅樓盤(pán)踩盤(pán),也明顯感覺(jué)到售樓員少了一份往日的冷面冰霜。另一方面,發(fā)展商也開(kāi)始祭出一些買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期慣用的手法,如8.7折、9折大優(yōu)惠,一口價(jià)減90萬(wàn)元,送70年管理費(fèi)等,以期吸引更多的看樓客進(jìn)場(chǎng)。
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