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不愿買房、寧可租房 德國房屋租賃的市場化演進
2007年04月02日 16:27 來源:中國經(jīng)濟周刊

  住房問題關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)、關(guān)系到社會公平與和諧。不久前我隨民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國、瑞典等國住房制度進行考察。我們在考察中看到:現(xiàn)在的德國住房制度是一種市場化的住房制度。

  上世紀九十年代東、西德統(tǒng)一后,德國住房重新出現(xiàn)較大的短缺現(xiàn)象。這時的德國政府不是自身從事房地產(chǎn)業(yè),而是大力鼓勵私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè),建造買賣公寓及別墅出售或出租。社會福利房則由政府主導(dǎo),房產(chǎn)公司和私人建造房屋以滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善。

  德國住房市場一個最大的特點是在整個住房市場中,租賃市場比重大于住房銷售市場。德國自有住房率僅為42%,租賃住房率為58%。租賃市場發(fā)達可見一斑。

  究其原因,是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展條件下,租賃市場的存在與發(fā)展,首先在很大程度上跟大量中低收入家庭無法承受購房經(jīng)濟負擔(dān)、必須租房密切相關(guān);其次是城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口,他們不愿買房,寧可租房;而有的人暫時買不起房,需要不定期地租房居往。

  為發(fā)展住房租賃市場,德國高度重視廣開出租房源,確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定,F(xiàn)在德國租賃住房已形成多種結(jié)構(gòu):住房租賃市場中, 98%左右均為私房,這其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房,分別占66%和22%,還有8%是基金或保險公司出租住房,3%為專業(yè)建房公司出租住房;在全部租賃市場住房中,僅有1-2 %為政府公房出租住房。

  德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定,住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同時德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例,專門建造、出租、售給低收入家庭。例如,現(xiàn)在科隆市每年新建3800套房,其中1000套規(guī)定開發(fā)商必須專門建造低收入家庭出租房。

  對住房合作社建造出租房屋,政府還實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息貸款扶植私人和開發(fā)商投資建造出租住房,并設(shè)立住房建設(shè)基金,以低息、無息等政策性優(yōu)惠貸款方式,鼓勵扶植開發(fā)商和私人實驗新的居住方式和更新舊房,作出租或出售之用。

  德國在發(fā)展住房租賃市場過程中,還特別重視加強租賃市場法制建設(shè)和管理,保障租房者合法權(quán)益,穩(wěn)定租金,防止租賃非法投機。首先是加強租房合同管理,制定了比較完備的住房合同管理法律;其次加強租房租金管理,制定比較完備的房屋租金管理法律;此外,法律還維護了租賃市場秩序,明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象,有效地防止住房租賃非法投機。

  為保障最低收入者住房的社會福利,德國政府專門規(guī)劃用地,由發(fā)展商開發(fā),再以較低的房租租給需求者,與市場租金的價差,由政府補貼給開發(fā)企業(yè),入住者必須是最低收入者。

  以科隆市為例,社會福利房每平方米月租金為4.8歐元,而一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元,相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。

  科隆市有100萬人口,其中10萬人享受住房福利補貼,在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。德國社會福利房制度作為最低收入者的保障,類似我國廉租房制度。目前,我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力,但是還很不完善,主要原因是沒有穩(wěn)定的資金來源,有效房源不足;德國對于房屋租賃市場的推動和政府引導(dǎo),給了我們很好的借鑒。(文/全國人大代表、西南財經(jīng)大學(xué)教授 紀盡善)


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