7 房價(jià)
終極判斷:整體平穩(wěn) 局部下跌
面對(duì)層出不窮的政策,市場(chǎng)各方紛紛預(yù)測(cè)著不同領(lǐng)域的影響;越來越多的購房者開始詢問何時(shí)可以入市購房。所有的預(yù)測(cè)和詢問最終指向一個(gè)方向——今年房價(jià)會(huì)降嗎?
本周三(26日),易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理陳嘯天、荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監(jiān)馮偉應(yīng)邀坐客上證第一演播室,開啟房價(jià)終極判斷的大討論。
房價(jià)下降預(yù)期:小幅下降,局部下降
主持人:兩位嘉賓好!上半年全國的樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)有了結(jié)果,5.8%的房價(jià)漲幅可以看出,樓市仍處于“有價(jià)無市”的階段。因此在討論近期的政策和影響之前,我們還是想請(qǐng)專家首先預(yù)測(cè)一下未來的房價(jià)走勢(shì),因?yàn)檫@實(shí)在是大家最關(guān)心的問題。
馮偉:整體來說,6月份上海市場(chǎng)成交量有明顯的下降。7月份的數(shù)據(jù)還沒有出來,但是下降肯定也是比較大的。雖然6、7月本來就屬于樓市淡季,但是目前的成交現(xiàn)狀顯然與此輪宏觀調(diào)控相關(guān)。因此8、9月以后能否如;嘏,才是驗(yàn)證政策影響的關(guān)鍵時(shí)期。這一次調(diào)控對(duì)中國整體市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生影響,相比而言,上海在大城市中很可能是影響最小的一個(gè)。
陳嘯天:我個(gè)人覺得下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還將是一個(gè)不斷調(diào)整的過程,起碼在7、8月份時(shí)這種調(diào)整會(huì)比較明顯,成交量供應(yīng)量還會(huì)進(jìn)一步萎縮,直接影響當(dāng)然是價(jià)格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會(huì)是逐步的、漸進(jìn)的過程,幅度也會(huì)是有限的。到9月、10月的傳統(tǒng)銷售旺季,我相信消費(fèi)者對(duì)政策的適應(yīng)性會(huì)有提高,自住需要的觀望情緒可能減少,成交量有望出現(xiàn)一個(gè)回暖的過程。開發(fā)商可能會(huì)采取一些優(yōu)惠促銷活動(dòng),但是指望整體市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)比較大的下跌仍然是可能性不大。
調(diào)控周期預(yù)測(cè):未來調(diào)控將是常態(tài)
主持人:對(duì)于開發(fā)商、中介商、購房和投資者而言,應(yīng)該如何看待以后的政策頻率?
陳嘯天:對(duì)于開發(fā)商來說,他們可能會(huì)漸漸習(xí)慣把調(diào)控當(dāng)作一個(gè)常態(tài),主動(dòng)積極去迎合地方政府和中央政府的主要精神,調(diào)整自己的開發(fā)策略和營運(yùn)模式,為政府解決一些當(dāng)前房產(chǎn)問題。這是我們很多企業(yè)需要面臨的較大問題。比如說以后的90平方米物業(yè)形態(tài)為主,是不是要主動(dòng)地適應(yīng)?另外開發(fā)商的開發(fā)理念及思路也都需要改進(jìn),包括戶型做法的創(chuàng)新等。對(duì)于投資者來說,從中央到地方對(duì)投機(jī)行為日益嚴(yán)格的控制可以預(yù)測(cè),未來樓市的投機(jī)行為會(huì)大量減少,長期投資無論對(duì)商業(yè)或辦公,風(fēng)險(xiǎn)都還是存在的。
馮偉:對(duì)于開發(fā)商來說調(diào)整心態(tài)確實(shí)變得非常重要,追求暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。包括代理商在內(nèi),銷售樓盤時(shí)價(jià)格不再是主要目標(biāo),而是求量。如果說未來投資,我覺得商用地產(chǎn)和別墅的投資前景是可以看好的。
政策分析:樓市結(jié)構(gòu)、外資迎來深層調(diào)整
主持人:新一輪宏觀調(diào)控與去年新老“國八條”為代表的政策調(diào)控,有哪些明顯變化?
陳嘯天:最核心一點(diǎn)是,中央的調(diào)控思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變,即調(diào)控走向多元化和微觀化。市場(chǎng)為什么會(huì)調(diào)控,無非是房價(jià)漲得太快、市場(chǎng)管理過松和信貸過松。此前中央政府也針對(duì)這些問題出臺(tái)了相應(yīng)政策,包括土地、經(jīng)營、輿論引導(dǎo)和監(jiān)管等各方面,但基本的政策方式是中央提思路,各級(jí)層面自己去落實(shí)。而這一輪調(diào)控不同,很明顯中央更注重細(xì)化和規(guī)范化。
馮偉:另外,我覺得這一輪調(diào)控抑制投資大于抑制需求。從金融市場(chǎng)的信貸角度,包括外資投資的限制等,我覺得它的殺傷力是在投資方面。但在消費(fèi)領(lǐng)域的殺傷力同樣存在,這個(gè)主要表現(xiàn)在心理預(yù)期的殺傷。影響成交量的主要原因一個(gè)是價(jià)格,第二個(gè)是心理。
主持人:能不能預(yù)測(cè)一下未來樓市結(jié)構(gòu)方面的發(fā)展情況。
馮偉:九部委意見剛出來的時(shí)候還沒有落實(shí)到各個(gè)城市自己控制,仍以單個(gè)項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn),要求70%以上面積建小戶型。有的開發(fā)商束手無策,F(xiàn)在細(xì)則出來了,大家可以松一口氣,但到底怎么樣做還是不知道。目前看來戶型問題確實(shí)是考驗(yàn)政府決策智慧的時(shí)候了,因?yàn)?0%小戶型這個(gè)量是很難控制的,按照板塊同樣很難控制,按照價(jià)格其實(shí)也很難控制。
陳嘯天:這需要地方結(jié)合實(shí)際情況微觀細(xì)化的研究,到底這個(gè)區(qū)域什么樣結(jié)構(gòu)適合市場(chǎng)。因此在未來戶型的創(chuàng)新上,地方政府和開發(fā)商需要花很大精力去探討研究。我們相信上海的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)與中央政策有太多區(qū)別,不會(huì)超過大連、西安的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)是以總量70%為主。
主持人:外資投資房地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)怎樣呢?
陳嘯天:影響顯示在幾個(gè)方面,對(duì)供應(yīng)層來說,外資投資的總量將會(huì)有一個(gè)比較大的萎縮。需求方面,短期的外資投機(jī)由于成本的大幅度上揚(yáng),也會(huì)有大量的遏制;對(duì)于長線投資者則影響比較少。最值得關(guān)注的是大城市,北京、上海、廣州的高檔物業(yè)市場(chǎng)沖擊會(huì)比較明顯。
氣球理論:過分助脹、助壓都會(huì)爆
主持人:感謝兩位嘉賓全面的分析和預(yù)測(cè)。能否最后對(duì)調(diào)控決策層提些建議?
馮偉:行政手段本質(zhì)上說對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是必要的,像有些國家和地區(qū)確實(shí)由于缺少監(jiān)管和調(diào)控發(fā)生過樓市崩盤。但是行政手段不是萬能的,運(yùn)用不好會(huì)帶來負(fù)面效果。因此中央的宏觀調(diào)控和地方政府的微觀政策應(yīng)該有效配合、達(dá)到適度。市場(chǎng)就好比一個(gè)氣球,我們把它一壓再壓,承受力不足就會(huì)爆掉,這和沒有控制的膨脹的爆掉結(jié)果,其實(shí)是一樣的。(活動(dòng)策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整理:于兵兵)
(來源:上海證券報(bào))
[上一頁] [1] [2] [3] [4]