策劃人語
《天龍八部》一書中,有一局著名的珍瓏棋局讓讀者流連忘返。
珍瓏者,圍棋中苦心經(jīng)營編排的一類求活難題。
樓市調(diào)控這一盤珍瓏棋局棋到中盤,又該如何破解?
房價、房企、土地、融資、結(jié)構(gòu)、中介、外資——七大走勢,今朝或可下個斷言。
1 土地
左手收網(wǎng),右手揚鞭
縱觀此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,土地調(diào)控似乎最有條不紊,卻又緊鑼密鼓。這一方面是因為土地涉及房地產(chǎn)鏈條的首要環(huán)節(jié)且在此前問題頗多,另一方面也源于日益嚴(yán)重的資源危機(jī)。
為確!笆晃濉逼陂g耕地面積的減少量控制在最小的幅度內(nèi),國土資源部在6月初表態(tài),將閑置土地的收回和再利用作為未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)用地的主要來源。由此可以預(yù)見,閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效”的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策,將重新啟動。
據(jù)國土資源部要求,各省級主管部門須在年底前公開、查處8起以上嚴(yán)重土地違法案件,重點打擊以租代征等違法利用土地的行為。銀監(jiān)會配合表示,將房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款的風(fēng)險權(quán)重提升,嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸增長。
另一邊,將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一,別墅類用地已經(jīng)全部叫停,而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。
凡此種種,都傳遞出越來越清晰的信號:土地調(diào)控大網(wǎng)已經(jīng)拉開。目標(biāo)逐漸明確,“收網(wǎng)”的第一步是建立土地督察制度。
“以往國土資源部門的垂直監(jiān)管不夠是造成地方政府土地政策混亂的直接原因,這次的督察制度正是從管理上保證政策落實的關(guān)鍵一著!闭憬∫晃煌恋卦u估專家表示。(于兵兵)
2 外資
觀望調(diào)整,謀求后動
以往幾年,一直可以逃過房地產(chǎn)調(diào)控的外資今天再也無法再暗中慶幸。之前高調(diào)談?wù)撈湓谌A投資戰(zhàn)略的幾大基金在匆忙趕過最后一輛末班車后,可能在未來很長一段時間陷入觀望。
“新政后外資的觀望情緒很濃,對整個外商投資房地產(chǎn)市場都將產(chǎn)生重大影響,無論是住宅還是商用物業(yè),無論是個人還是機(jī)構(gòu)投資者!痹诹课拗仆赓Y炒樓的171號文出臺后,仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民介紹,目前有大量外商投資項目在結(jié)匯處受阻,也有若干投資意向在新政前后取消。
“上海、深圳、北京等一線城市的高檔樓盤有近六成銷售給外資,如果嚴(yán)格按一套房定義自住房,這些樓盤的業(yè)務(wù)量縮水最高能達(dá)到50%!鄙虾R晃煌赓Y銀行信貸部經(jīng)理表示。
但是,和內(nèi)地的購房觀望一樣,專家判斷,外資的觀望情緒也許是暫時的,政策穩(wěn)定后,大型的、以長期投資回報為目的的外資將重新入市。
“更多專業(yè)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金,其實判斷入市的標(biāo)準(zhǔn)不是短期的市場狀況,而是中國整體經(jīng)濟(jì)運行形勢和前景!币拙又袊芯恐行慕(jīng)理陳嘯天表示。
外資會在學(xué)習(xí)消化了政策后,逐漸尋找到適應(yīng)政策的投資路徑,調(diào)整戰(zhàn)略后重新入市。
目前來看,外資再入市可能要考慮兩個主要問題,一是交易時間的拉長!斑@些要求有的是以前就有,有的是新增條款。如果政府方面不希望太多外資進(jìn)入,在環(huán)節(jié)上拖延是常規(guī)做法!币晃缓M饣鸸ぷ魅藛T介紹。
另一個則是違規(guī)行為的收斂!皟(nèi)地不是不需要外資,很多地區(qū)都?xì)g迎外資的進(jìn)入與支持。規(guī)范不是限制,良性的海外資本在內(nèi)地的投資空間依然廣闊!迸_灣信義房產(chǎn)高層表示。(于兵兵)
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